Rozvod patrí k najnáročnejším životným situáciám. Okrem emocionálnej záťaže so sebou prináša aj nutnosť riešiť spoločný majetok. Byt či dom, ktorý bol kedysi vaším domovom, sa stáva najväčšou položkou v účtovníctve rozpadajúceho sa vzťahu. Kedy je ten správny čas na predaj? Máte nehnuteľnosť predať ešte kým ste manželia, alebo počkať na rozvodový rozsudok?
Na aktuálnom realitnom trhu je správne načasovanie kľúčové nielen pre vašu peňaženku, ale aj pre vaše duševné zdravie. Pozrime sa na to optikou Bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
Čo vlastne znamená BSM v praxi?
Kým ste manželia, vaša nehnuteľnosť (ak ste ju nadobudli počas manželstva) je v Bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. To znamená, že neexistujú žiadne „polovice“. Obaja vlastníte celú nehnuteľnosť spoločne a nerozdielne. Nemôžete predať „svoju polovicu“, pretože právne žiadna neexistuje.
Rozvodom BSM zaniká, ale majetok zostáva „nevysporiadaný“. A práve tu vzniká dilema: Predať teraz alebo potom?
Možnosť A: Predaj nehnuteľnosti PRED rozvodom (Rýchly a pragmatický rez)
Tento variant odporúčame klientom, ktorí sú schopní spolu komunikovať a chcú mať finančné otázky vyriešené skôr, než začne súdne konanie o rozvode.
Výhody:
- Okamžitá hotovosť na nový štart: Predajom získate prostriedky na zabezpečenie nového bývania pre oboch partnerov ešte predtým, ako súd definitívne rozhodne o rozvode.
- Vyššia trhová cena: Pri „dobrovoľnom“ predaji nie ste pod tlakom súdnych lehôt. Nehnuteľnosť môžeme pripraviť, nastajlovať a predať za maximálnu trhovú cenu, nie pod cenu v časovej tiesni.
- Menej poplatkov: Vyhnete sa súdnym poplatkom za vyporiadanie BSM (ak by ste sa nedohodli) a nákladom na právnikov, ktorí by sa o majetok sporili.
Riziká a ako ich riešime:
Najväčšou obavou je dôvera. „Čo ak kupujúci pošle peniaze na účet manžela/ky a on/ona mi moju časť nedá?“
Riešenie RK RealVEA.sk: V takomto prípade fungujeme ako neutrálny nárazník. Kúpna cena sa z bezpečnostných dôvodov vypláca do notárskej úschovy alebo na vinkulovaný účet. Peniaze sa uvoľnia až po prepise na katastri, a to priamo na dva oddelené účty manželov vo vopred dohodnutom pomere (zvyčajne 50:50). Nikto tak nemôže s peniazmi utiecť.
Možnosť B: Predaj nehnuteľnosti PO rozvode (Zánik BSM a plynutie času)
Momentom právoplatnosti rozsudku o rozvode BSM zaniká. Od tohto dňa vám začína plynúť dôležitá lehota.
Pozor na 3-ročnú lehotu (§ 149 Občianskeho zákonníka)
Ak do 3 rokov od rozvodu nedôjde k dohode o vyporiadaní BSM (či už predajom alebo vyplatením jedného z manželov) a ani jeden z vás nepodá návrh na súd, nastupuje zákonná fikcia. Nehnuteľnosť prechádza do podielového spoluvlastníctva, kde každý vlastní presne jednu polovicu.
Kedy sa oplatí čakať po rozvode?
- Ak sú emócie príliš vybičované a nie je možná racionálna dohoda o predajnej cene.
- Ak jeden z manželov v nehnuteľnosti dočasne býva a potrebuje čas na vysťahovanie (treba však dohodnúť nájomné/úhradu nákladov).
- Daňové povinnosti: Ak predáte nehnuteľnosť neskôr ako 5 rokov od jej nadobudnutia, ste oslobodení od dane z príjmu. Ak teda ešte neuplynula lehota 5 rokov od kúpy nehnuteľnosti, oplatí sa počkať.
Nevýhody:
- Spoločné dlhy: Hypotéka nezaniká rozvodom. Banka vás stále berie ako spoludlžníkov. Ak sa ex-manžel/ka oneskorí so splátkou, kazí úverový register aj vám, čo vám môže znemožniť vziať si novú hypotéku na vlastný byt. Viac o tejto téme sme si napísali aj v tomto článku: Hypotéka po rozvode: čo všetko musia vedieť bývalí manželia
Porovnanie: Čo je pre vás výhodnejšie?
Pre lepšiu orientáciu sme pripravili stručný prehľad:
| Kritérium | Predaj PRED rozvodom | Predaj PO rozvode |
|---|---|---|
| Rýchlosť prístupu k peniazom | Vysoká (okamžite po predaji) | Stredná až nízka (čakanie na vysporiadanie) |
| Nakladanie s hypotékou | Vyplatenie úveru pri predaji = čistý stôl | Hypotéka trvá, riziko neplatenia druhým partnerom |
| Nutnosť spolupráce | Vysoká (obaja musia byť „na jednej lodi“) | Stredná (možnosť súdneho predaja, čo je nevýhodné) |
| Právna istota | Dohoda o rozdelení kúpnej ceny v zmluve | Nutnosť spísať Dohodu o vyporiadaní BSM |
Záver: Nepredávajte sami, riskujete veľa!
Či už sa rozhodnete predať pred rozvodom alebo po ňom, najhorším rozhodnutím je pokúšať sa o to „na vlastnú päsť“ v čase, keď medzi vami panuje nedôvera.
V našej realitnej kancelárii RealVEA.sk vstupujeme do procesu ako nezávislá tretia strana.
- Stanovíme reálnu trhovú cenu (nie pocitovú), aby ste nehnuteľnosť nepredali pod cenu, ale ani aby sa z nej v inzercii nestal na mesiace „ležiak“.
- Zabezpečíme bezpečný prevod peňazí tak, aby ani jeden z manželov neťahal za kratší koniec.
- Sme „nárazníkom“ v komunikácii – vyjednávame podmienky tak, aby ste vy nemuseli viesť vyčerpávajúce hádky.
Chcete uzavrieť minulosť a získať férový podiel z vášho majetku bez zbytočných konfliktov? Kontaktujte nás pre nezáväznú konzultáciu na office@realvea.sk. Pomôžeme vám prejsť týmto procesom dôstojne a s maximálnym finančným ziskom pre obe strany.
