Letné mesiace júl a august tradične prinášajú na slovenský realitný trh sezónne upokojenie. Kupujúci aj predávajúci čerpajú dovolenky a uzatváranie obchodov prebieha v pokojnejšom tempe. Napriek tomu najnovšie dáta Realitného barometra Realitnej únie SR za júl 2026 potvrdzujú, že ceny bytov pokračujú v rastovom trende, hoci dynamika zdražovania v porovnaní s minulým rokom viditeľne poľavila.
V júli 2026 sa ceny bytov v krajských mestách medzimesačne zvýšili o 0,8 % a hodnota Realitného barometra dosiahla úroveň 3 492 eur/m². Medziročný rast tak predstavoval 10,2 %. Ide o výraznejšie zvoľnenie tempa v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka, kedy barometer vykazoval medziročný skok až o 15,2 %.
Ako zdražovali jednotlivé typy bytov
Dopyt v krajských mestách sa v priebehu roka rozložil nerovnomerne. Najvyššiu dynamiku si udržiavajú menšie jednotky a staršie rodinné byty, zatiaľ čo veľké novostavby narážajú na finančné limity kupujúcich.
| Segment bytu | Medziročný rast cien | Charakteristika a správanie dopytu |
|---|---|---|
| Novšie 2-izbové byty | +11,2 % | Najžiadanejší segment; kombinácia nižšej energetickej náročnosti, moderného štandardu a vysokej likvidity pri prenájme. |
| Staršie 3-izbové byty | +10,7 % | Cenovo dostupnejšia alternatíva pre rodiny hľadajúce viac priestoru bez nutnosti platiť prémiu za novostavbu. |
| Staršie 2-izbové byty | +9,7 % | Tradičný štartovací segment pre jednotlivcov a páry so stabilným dopytom. |
| Novšie 3-izbové byty | +6,2 % | Najdrahší segment trhu; vyžaduje značný objem vlastných zdrojov a vysokú mesačnú splátku úveru, čo limituje okruh kupujúcich. |
Relatívne slabší rast novších 3-izbových bytov nie je prekvapením. Pri aktuálnych cenách si kúpa takéhoto bytu vyžaduje prísnejšie posúdenie príjmov zo strany bánk a vysoký kapitál na dofinancovanie rozdielu medzi kúpnou cenou a poskytnutým úverom.
Regionálne rozdiely: Východ a stred krajiny ťahajú rast, Bratislava zaostáva
Realitný trh v slovenských regiónoch sa vyvíja odlišnou rýchlosťou. Zatiaľ čo niektoré krajské mestá zaznamenali prudké dvojciferné skoky, hlavné mesto pokračuje v miernom tempe:
- Prešov: Zaznamenal absolútneho lídra v raste – novšie 2-izbové byty medziročne vyskočili až o 22,0 % a novšie 3-izbové byty o 14,0 %.
- Banská Bystrica: Výrazný rast sa prejavil najmä pri starších 3-izbových bytoch (+17,0 %).
- Trnava: Staršie 2-izbové byty zdraželi o 14,7 %, ťažiac z blízkosti hlavného mesta a silnej priemyselnej základne.
- Bratislava: Zostala mimo prudkého zdražovania. Vo všetkých štyroch kategóriách sa medziročný rast pohyboval iba v rozmedzí od 3,1 % do 6,4 %. Hlavné mesto tak rástlo podstatne pomalšie ako Prešov, Banská Bystrica či Trnava, čo odráža už existujúcu vysokú cenovú hladinu bratislavských nehnuteľností.
Pohľad Národnej banky Slovenska a hypotekárny trh
Letné správy Národnej banky Slovenska poukazujú na to, že rast hypotekárneho trhu už zrejme dosiahol svoj vrchol. Hoci dopyt po úveroch na bývanie zostáva stabilný, rastie predovšetkým priemerná výška poskytnutej hypotéky v dôsledku vyšších cien nehnuteľností, zatiaľ čo počet nových zmlúv stagnuje.
Na trhu sa začína prejavovať aj mierne zdraženie financovania:
- Priemerná úroková sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou na 1 až 5 rokov vzrástla z marcových 3,36 % na júnových 3,66 %.
- Finančná dostupnosť bývania tak zostáva pre časť domácností na nízkej úrovni, čo tlmí potenciál pre ďalšie plošné zrýchľovanie cien.
Odklad nových pravidiel LTV na rok 2027
Dôležitým faktorom pre nasledujúce mesiace je rozhodnutie NBS odložiť zavedenie nových pravidiel pre hypotéky z pôvodne plánovaného 1. októbra 2026 až na 1. januára 2027.
Tieto zmeny prinesú cielené nastavenie limitov:
- Sprísnenie pre investorov: Maximálny limit LTV (Loan-to-Value) pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti klesne z 80 % na 70 %, čo obmedzí špekulatívne nákupy na úver.
- Zvýhodnenie mladých: Pre žiadateľov do 35 rokov pri kúpe prvého bývania sa otvorí možnosť financovania až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, čo zníži bariéru potreby vysokých počiatočných úspor.
Odklad týchto opatrení na začiatok roka 2027 dáva trhu do konca roka 2026 stabilné regulačné prostredie bez bezprostredného tlaku na predzásobenie úvermi zo strany investorov.
Očakávaný vývoj na jeseň 2026
Pokojnejšie letné obchodovanie v júli a auguste vystrieda kľúčová jesenná sezóna. Až september a október naplno ukážu, ako dopyt zareaguje na mierne zvýšené úrokové sadzby a pokračujúce konsolidačné opatrenia v ekonomike.
V najbližších mesiacoch možno očakávať, že ceny bytov budú pokračovať v miernom rastovom trende, no tempo rastu zostane citeľne pomalšie ako v rekordnom roku 2025. Ťahúňom trhu zostanú likvidné 2-izbové byty a energeticky úsporné novostavby v krajských mestách s rozvinutým pracovným trhom.
