Hypotéky s úrokom pod 4 % z ponuky bánk postupne miznú. Európska centrálna banka v septembri zvýšila sadzby druhýkrát tento rok a slovenské banky za necelý týždeň zdraželi úvery na bývanie. Pozreli sme sa, čo sa zmenilo, o koľko stúpne splátka a na čo si dať pozor, ak hypotéku plánujete alebo vám končí fixácia.
Čo rozhodla ECB
Rada guvernérov ECB 10. septembra 2026 zvýšila všetky tri kľúčové úrokové sadzby o 25 bázických bodov. Od 16. septembra platia tieto sadzby:
- depozitná sadzba: 2,50 % (predtým 2,25 %),
- sadzba hlavných refinančných operácií: 2,65 % (predtým 2,40 %),
- sadzba jednodňových refinančných operácií: 2,90 %.
ECB zvyšovala sadzby už v júni, keď depozitnú sadzbu posunula z 2,00 % na 2,25 %. V júli ich ponechala bez zmeny. Ako hlavný dôvod uvádza infláciu, ktorú zvyšujú ceny energií a konflikt na Blízkom východe. Podľa septembrovej prognózy má inflácia v eurozóne tento rok dosiahnuť približne 3 % a v roku 2027 ešte 2,5 %. Obe hodnoty sú nad cieľom 2 %.
ECB sa vopred nezaväzuje k ďalšiemu postupu a rozhoduje na každom zasadnutí zvlášť. Ďalšie zasadnutie bude 29. októbra 2026.
Ako zareagovali banky
Rozhodnutie ECB priamo nemení úroky, ktoré platia klienti. Tie si každá banka určuje sama. Zdražovanie však prišlo rýchlo:
| Banka | Od | Fixácia | Pôvodná sadzba | Nová sadzba |
|---|---|---|---|---|
| Prima banka | 10. 9. 2026 | 3 roky | 3,40 % | 3,60 % |
| mBank | 22. 9. 2026 | 3 roky | 3,69 % | 3,99 % |
| mBank | 22. 9. 2026 | 5 rokov | 3,99 % | 4,29 % |
| Prima banka | 24. 9. 2026 | 5 rokov | 3,60 % | 3,80 % |
| VÚB | 26. 9. 2026 | 3 roky | 3,79 % | 4,09 % |
| VÚB | 26. 9. 2026 | 4 a 5 rokov | 3,99 % | 4,29 % |
| VÚB | 26. 9. 2026 | 6 rokov | 4,39 % | 4,69 % |
| Prima banka (mladí do 35 rokov) | 1. 10. 2026 | 30 mesiacov | 3,00 % | 3,40 % |
Vo VÚB je po novom najnižšia sadzba 4,09 % a platí len so zľavou 0,1 p. b. za poistenie schopnosti splácať úver. Bez poistenia je to 4,19 %. Jednoročná fixácia (4,39 %) a osem- aj desaťročná fixácia (4,89 %) sa nemenili.
Pri mBank treba počítať s ďalšou podmienkou. Klient, ktorý si neotvorí účet mKonto, má úrok vyšší o celý percentuálny bod.
O koľko stúpne splátka
Modelový príklad pre hypotéku 150 000 € na 30 rokov (anuitná splátka bez poistenia a poplatkov):
| Úroková sadzba | Mesačná splátka | Rozdiel oproti 3,50 % |
|---|---|---|
| 3,50 % (priemer trhu začiatkom roka 2026) | ≈ 673,57 € | – |
| 3,79 % (VÚB, 3-ročná fixácia do 25. 9.) | ≈ 698,08 € | + 24,51 € |
| 4,09 % (VÚB, 3-ročná fixácia od 26. 9.) | ≈ 723,93 € | + 50,36 € |
| 4,29 % (4- a 5-ročná fixácia VÚB a mBank) | ≈ 741,43 € | + 67,86 € |
Rozdiel 0,3 p. b., o ktorý zdražela VÚB, predstavuje pri úvere 150 000 € približne 26 € mesačne. Pri úvere 200 000 € je to približne 34,50 €. Keby sadzba zostala rovnaká počas celých 30 rokov, preplatili by ste na úrokoch zhruba o 9 300 € viac. V praxi sa sadzba pri každej refixácii mení, takže ide len o orientačný údaj.
Mladých klientov Prima banky čaká od októbra splátka vyššia približne o 33 € (z 632,41 € na 665,22 € pri úvere 150 000 €). Aj sadzba 3,4 % však zostáva jednou z najnižších na trhu.
Koho sa zdražovanie týka
Máte platnú fixáciu: Splátka sa vám do konca fixácie nezmení, pretože sadzbu máte dohodnutú v zmluve. Nové sadzby platia len pre nové ponuky.
Končí vám fixácia v najbližších mesiacoch: Zmena sa vás týka najviac. Kto fixoval v rokoch 2021 až 2022 za 1 až 2 %, môže mať po refixácii citeľne vyššiu splátku. Podľa zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie vás banka musí o novej sadzbe informovať s dostatočným predstihom pred koncom fixácie. K dátumu skončenia fixácie môžete úver splatiť alebo refinancovať v inej banke bez poplatku za predčasné splatenie.
Hypotéku práve vybavujete: Rozhoduje dátum schválenia alebo platnosť ponuky. Niektoré sadzby sú časovo obmedzené, napríklad v Prima banke do 7. októbra, resp. do 14. októbra 2026 pri hypotéke pre mladých. Ak už máte ponuku, zistite si, dokedy platí.
Vyšší úrok ovplyvní aj to, koľko si môžete požičať. Banka pri posudzovaní bonity počíta splátku so sadzbou zvýšenou o 2 p. b. (stresový test NBS) a táto splátka musí spĺňať limit ukazovateľa DSTI. S rastom sadzieb preto klesá maximálna výška úveru, ktorú banka pri rovnakom príjme schváli.
Prečo na Slovensku hypotéky zdražujú rýchlejšie
Podľa údajov ECB sa priemerná sadzba slovenských hypoték s fixáciou na 1 až 5 rokov od marca do júla 2026 zvýšila o 0,3 p. b. na 3,7 %. Rástla tak rýchlejšie než v eurozóne. Banky začali cenníky meniť už pred septembrovým rozhodnutím ECB, lebo zdraženie peňazí na trhu očakávali.
Analytici NBS upozorňujú, že júnové zvýšenie sadzieb sa do úverov ešte neprenieslo celé a septembrové sa v dátach zatiaľ neprejavilo. Hypotekárni špecialisti zároveň očakávajú, že banky nemusia hneď meniť oficiálne cenníky, ale prestanú dávať individuálne zľavy bonitnejším klientom. Skutočne dohodnuté sadzby by sa tak mohli postupne priblížiť k 4 %.
Čo robiť, ak hypotéku plánujete
- Neporovnávajte len reklamovanú sadzbu. Zistite, za akých podmienok ju banka dáva (poistenie, účet, príjem na účet) a aký je úrok bez nich.
- Požiadajte o predschválenie. Budete vedieť, koľko si reálne môžete požičať, a obhliadky tomu prispôsobíte.
- Sledujte platnosť ponuky. Pri rastúcich sadzbách môže rozhodovať niekoľko dní.
- Rozmyslite si dĺžku fixácie. Kratšia fixácia je dnes často lacnejšia, dlhšia vám však dá istotu rovnakej splátky na dlhšie obdobie, ak by sadzby rástli ďalej.
- Majte finančnú rezervu. Počítajte so splátkou aspoň o 1 p. b. vyššou, než je aktuálna ponuka.
Čo robiť, ak vám končí fixácia
- Začnite 3 až 4 mesiace vopred. Nečakajte na list od banky.
- Nechajte si urobiť ponuku aj v iných bankách. Refinancovanie k dátumu skončenia fixácie je bez poplatku za predčasné splatenie.
- Zvážte mimoriadnu splátku. Ak máte úspory, nižšia istina zníži novú splátku.
- Pri refinancovaní započítajte všetky náklady, napríklad znalecký posudok a poplatky za vklad do katastra.
Záver
Obdobie hypoték s úrokom okolo 3 % sa zatiaľ nevracia. Septembrové zdraženie o 0,2 až 0,3 p. b. pri bežnom úvere znamená splátku vyššiu o desiatky eur mesačne. Ďalší vývoj závisí od inflácie a cien energií. Najbližšie môže sadzby zmeniť októbrové zasadnutie ECB. Kto kupuje bývanie alebo mu končí fixácia, mal by porovnať ponuky viacerých bánk a zistiť, dokedy platia.
