Pri kúpe bytu alebo domu financovaného hypotékou sa v dokumentoch pravidelne objavuje pojem záložné právo. Pre mnohých kupujúcich však nie je úplne jasné, čo presne znamená, kde sa zapisuje, kedy vzniká a čo treba urobiť po úplnom splatení úveru.
Záložné právo je základným zabezpečovacím nástrojom banky. Neznamená, že banka sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Vlastníkom zostáva dlžník alebo záložca, banka však získava právo uspokojiť svoju pohľadávku zo založenej nehnuteľnosti, ak dlžník úver riadne nespláca.
Právna úprava vychádza najmä z Občianskeho zákonníka a zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, známeho ako katastrálny zákon.
Čo je záložné právo?
Záložné právo zabezpečuje pohľadávku veriteľa. Pri hypotéke je veriteľom spravidla banka a zálohom je:
- byt,
- rodinný dom,
- pozemok,
- nebytový priestor,
- apartmán,
- prípadne iná nehnuteľnosť.
Ak dlžník prestane plniť svoje povinnosti a neuhradí dlh ani po výzve banky, banka môže za podmienok ustanovených zákonom a zmluvou pristúpiť k výkonu záložného práva.
V praxi to môže znamenať predaj založenej nehnuteľnosti a uspokojenie pohľadávky banky z dosiahnutého výťažku.
Záložné právo nie je vlastníctvo. Banka byt nevlastní, ale má k nemu zabezpečovacie právo zapísané v katastri nehnuteľností.
Hypotéka, úverová zmluva a záložná zmluva
Pojmy hypotéka a záložné právo sa v bežnej reči často používajú ako synonymá. Z právneho pohľadu však ide o odlišné veci.
Pri financovaní nehnuteľnosti sa zvyčajne uzatvárajú najmä:
- úverová zmluva – upravuje poskytnutie peňazí a povinnosť dlžníka úver splatiť,
- záložná zmluva – zriaďuje záložné právo k nehnuteľnosti v prospech banky,
- návrh na vklad záložného práva – podáva sa na kataster,
- rozhodnutie o povolení vkladu – na jeho základe sa záložné právo zapíše do katastra.
Úverová zmluva teda upravuje vzťah medzi bankou a dlžníkom. Záložná zmluva zabezpečuje, aby mala banka v prípade nesplácania úveru k dispozícii konkrétnu nehnuteľnosť.
Kde sa záložné právo zapisuje?
Záložné právo sa zapisuje na list vlastníctva, spravidla do časti C – Ťarchy.
Na liste vlastníctva môže byť uvedené napríklad:
- označenie banky ako záložného veriteľa,
- číslo alebo označenie záložnej zmluvy,
- číslo vkladu,
- označenie zabezpečenej pohľadávky,
- najvyššia hodnota istiny,
- nehnuteľnosti, ktorých sa záložné právo týka.
Zápis na liste vlastníctva však spravidla neuvádza aktuálny zostatok hypotéky. Suma uvedená pri záložnom práve môže predstavovať najvyššiu hodnotu istiny alebo inú sumu určenú v záložnej zmluve. Nemožno ju preto automaticky považovať za sumu, ktorú dlžník ešte dlhuje banke.
Aktuálny zostatok úveru banka potvrdzuje samostatným dokumentom.
Kedy záložné právo vzniká?
Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká spravidla na základe záložnej zmluvy a povolením vkladu do katastra nehnuteľností.
Proces zvyčajne prebieha takto:
- Banka schváli klientovi hypotekárny úver.
- Klient podpíše úverovú a záložnú zmluvu.
- Podá sa návrh na vklad záložného práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.
- Kataster preskúma návrh a priložené listiny.
- Po splnení zákonných podmienok kataster vklad povolí.
- Záložné právo sa zapíše do časti C listu vlastníctva.
Príslušný je okresný úrad podľa okresu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.
Pri vklade kataster posudzuje najmä to, či:
- je záložná zmluva uzatvorená v požadovanej forme,
- sú účastníci riadne označení,
- je nehnuteľnosť správne identifikovaná,
- záložca je oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať,
- zmluva neodporuje zákonu,
- sú splnené podmienky na zápis záložného práva.
Čo znamená plomba na liste vlastníctva?
Po podaní návrhu na vklad sa na liste vlastníctva spravidla objaví plomba.
Plomba upozorňuje, že vo vzťahu k nehnuteľnosti prebieha katastrálne konanie alebo bol doručený dokument, ktorý môže ovplyvniť zapísané práva.
Pri hypotéke môže plomba signalizovať napríklad:
- podanie návrhu na vklad záložného práva,
- zápis nového záložného veriteľa,
- výmaz existujúceho záložného práva,
- prevod vlastníckeho práva,
- inú zmenu zapísanú v katastri.
Plomba ešte neznamená, že záložné právo už bolo zapísané. Rovnako nie je potvrdením, že kataster návrhu určite vyhovie. O výsledku rozhodne až príslušný okresný úrad.
Aký je rozdiel medzi záložným právom a plombou?
Tieto pojmy nemožno zamieňať.
- Záložné právo je konkrétne právo banky zapísané na liste vlastníctva.
- Plomba je dočasné upozornenie na prebiehajúce katastrálne konanie alebo doručenú listinu.
Čo všetko záložné právo zabezpečuje?
Záložné právo nemusí zabezpečovať iba požičanú istinu. V rozsahu určenom zmluvou môže zabezpečovať aj:
- istinu úveru,
- zmluvné úroky,
- úroky z omeškania,
- poplatky,
- náklady spojené s vymáhaním pohľadávky,
- ďalšie nároky banky súvisiace s úverom.
Rozsah zabezpečenia treba hľadať v záložnej zmluve a súvisiacich úverových dokumentoch.
Môže vlastník predať nehnuteľnosť so záložným právom?
Áno, nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom možno predať. Predaj však musí byť zmluvne a finančne správne nastavený.
Kupujúci by mal vedieť, že záložné právo nezaniká automaticky predajom nehnuteľnosti. Ak sa nevymaže alebo sa s bankou nedohodne iný postup, môže na nehnuteľnosti zostať aj po zmene vlastníka.
Pri predaji bytu s hypotékou sa často postupuje tak, že:
- predávajúci požiada svoju banku o vyčíslenie zostatku úveru,
- banka určí podmienky predčasného splatenia,
- časť kúpnej ceny sa poukáže priamo banke,
- banka po splatení vydá dokument potrebný na výmaz záložného práva,
- kataster vykoná výmaz záložného práva.
V niektorých prípadoch môže kupujúci financovať kúpu vlastnou hypotékou. Vtedy banky koordinujú výmaz pôvodného záložného práva a zápis nového záložného práva v prospech banky kupujúceho.
Konkrétny postup závisí od dohody strán, podmienok bánk a znenia kúpnej zmluvy.
Ako sa záložné právo vymazáva po splatení hypotéky?
Úplným splatením hypotéky zanikne zabezpečovaná pohľadávka, no záložné právo sa z listu vlastníctva spravidla nevymaže automaticky.
Na výmaz je potrebný dokument banky, ktorým potvrdí zánik zabezpečenej pohľadávky a súhlasí s výmazom záložného práva. V praxi môže ísť napríklad o:
- potvrdenie o splatení úveru,
- kvitanciu,
- súhlas s výmazom záložného práva,
- listinu označenú bankou podľa jej interného postupu.
Následne sa na kataster podá listina alebo návrh potrebný na vykonanie výmazu. Výmaz záložného práva sa v praxi vykonáva na základe listiny banky, spravidla formou záznamu do katastra.
Bežný postup je:
- Dlžník splatí celý úver vrátane príslušenstva.
- Banka vystaví potvrdenie alebo súhlas s výmazom.
- Dokument sa doručí príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru.
- Kataster preskúma predloženú listinu.
- Po vykonaní zápisu záložné právo zmizne z časti C listu vlastníctva.
Dlžník by si mal po dokončení procesu vyžiadať aktuálny list vlastníctva a overiť, či bol výmaz skutočne vykonaný.
Vymaže banka záložné právo sama?
To závisí od konkrétneho bankového a katastrálneho postupu.
Niektoré banky po splatení úveru pripravia dokumenty a zabezpečia ich odoslanie na kataster. V iných prípadoch banka vydá klientovi potrebnú listinu a návrh na výmaz podáva klient sám.
Preto je vhodné ešte pred poslednou splátkou overiť si v banke:
- aký dokument banka vystaví,
- či ho doručí priamo na kataster,
- či musí klient podať návrh osobne alebo elektronicky,
- či sa platí správny poplatok,
- v akej lehote banka dokument vydá,
- či je potrebné vymazať aj ďalšie súvisiace zápisy.
Výmaz nie je vhodné odkladať. Kým je záložné právo zapísané na liste vlastníctva, tretie osoby môžu vychádzať z toho, že nehnuteľnosť je stále zaťažená.
Zanikne záložné právo aj pri čiastočnom splatení?
Nie. Bežné mesačné splátky ani mimoriadna čiastočná splátka spravidla nevedú k výmazu záložného práva.
Záložné právo zabezpečuje úver až do úplného splatenia záväzkov, prípadne do iného právne dohodnutého momentu.
Výnimkou môže byť situácia, keď banka súhlasí s:
- čiastočným výmazom záložného práva,
- vyňatím jednej z viacerých založených nehnuteľností,
- zmenou predmetu zálohu,
- nahradením pôvodnej nehnuteľnosti inou nehnuteľnosťou.
Takýto postup však závisí od rozhodnutia banky a jej interných podmienok. Samotné zníženie zostatku hypotéky automaticky neznamená, že banka záložné právo zúži alebo vymaže.
Čo ak sa hypotéka refinancuje?
Pri refinancovaní sa pôvodný úver splatí novým úverom, často z inej banky. Z pohľadu katastra je potrebné vyriešiť dve veci:
- výmaz pôvodného záložného práva,
- zápis nového záložného práva v prospech novej banky.
Nová banka môže požadovať, aby bolo jej záložné právo zapísané v prvom poradí. Preto musí byť presne nastavené poradie jednotlivých krokov a tok peňazí medzi bankami.
Pri refinancovaní si treba vopred overiť:
- podmienky predčasného splatenia pôvodného úveru,
- výšku aktuálneho zostatku,
- dokumenty potrebné na výmaz,
- podmienky novej banky,
- časový postup pri zápise záložných práv.
Čo ak je na nehnuteľnosti viac záložných práv?
Na jednej nehnuteľnosti môže byť zapísaných viac záložných práv. Vtedy je dôležité ich poradie a právne postavenie jednotlivých veriteľov.
Pri preverovaní listu vlastníctva treba zistiť:
- koľko záložných práv je zapísaných,
- v prospech koho boli zriadené,
- v akom poradí vznikli,
- či ide o bankové alebo iné záložné právo,
- či je zapísané exekučné záložné právo,
- či sa na liste vlastníctva nachádza plomba alebo poznámka.
Prvé záložné právo má pri uspokojovaní spravidla výhodnejšie postavenie než neskôr zapísané záložné práva. Pri kúpe nehnuteľnosti s viacerými ťarchami je preto vhodná odborná právna kontrola.
Záložné právo banky verzus exekučné záložné právo
Záložné právo banky vzniká spravidla dobrovoľne na základe záložnej zmluvy. Dlžník ho zriaďuje v prospech banky ako podmienku získania úveru.
Exekučné záložné právo vzniká v súvislosti s exekučným konaním a zabezpečuje pohľadávku oprávneného veriteľa.
Oba zápisy môžu byť uvedené v časti C listu vlastníctva, no ich pôvod a právne dôsledky sú odlišné. Ak sa pri kúpe objaví exekučné záložné právo, nestačí spoliehať sa na ústne vyjadrenie predávajúceho. Treba preveriť exekučné konanie a spôsob, akým bude ťarcha odstránená.
Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti s hypotékou?
Kupujúci by si mal pred podpisom zmluvy vyžiadať a preveriť najmä:
- aktuálny list vlastníctva,
- všetky zápisy v časti C – Ťarchy,
- prípadné plomby a poznámky,
- potvrdenie banky o aktuálnom zostatku úveru,
- podmienky banky na výmaz záložného práva,
- spôsob úhrady kúpnej ceny,
- podmienky uvoľnenia peňazí z úschovy,
- lehotu na predloženie dokumentov na kataster.
V kúpnej zmluve by malo byť jasne uvedené:
- ktorá časť kúpnej ceny bude použitá na splatenie úveru,
- komu bude táto suma poukázaná,
- kto zabezpečí výmaz záložného práva,
- aké dokumenty musí predávajúci predložiť,
- čo sa stane, ak banka výmaz nepovolí alebo ak kataster konanie preruší.
Prečo zveriť vybavenie profesionálom?
Výmaz záložného práva, koordinácia s bankou a nadväzujúce katastrálne konanie môžu byť administratívne aj časovo náročné. Profesionálna realitná kancelária dokáže pomôcť s kontrolou listu vlastníctva, preveriť aktuálne ťarchy a plomby, zosúladiť postup predávajúceho, kupujúceho a financujúcich bánk a dohliadnuť na správne nastavenie kúpnej zmluvy a úschovy kúpnej ceny. Skúsený maklér zároveň vie upozorniť na riziká, ktoré nemusia byť na prvý pohľad zrejmé, a zabezpečiť, aby jednotlivé kroky – od vyčíslenia úveru až po výmaz záložného práva – na seba správne nadväzovali. Pri právne zložitých prípadoch je vhodné zapojiť aj advokáta alebo notára, pretože realitná kancelária nenahrádza právne ani daňové poradenstvo.
Ak máte akékoľvek otázky, dotazy alebo záujem predať svoju nehnuteľnosť s ťarchou či hypotékou, neváhajte sa obrátiť na našu realitnú kanceláriu RealVEA.sk.
