Kúpa vlastného bývania bola pre mnohých mladých ľudí v posledných rokoch skôr behom na dlhú trať. Ceny nehnuteľností síce rástli, úroky sa menili, no najväčšou prekážkou často nebola výška splátky, ale desiatky tisíc eur, ktoré bolo potrebné mať našetrené. Od 1. októbra 2026 sa však pravidlá menia. A niektorým ľuďom výrazne uľahčia cestu k vlastnému bývaniu.
Národná banka Slovenska sa rozhodla rozdeliť klientov do troch skupín. Jedni získajú viac možností, druhým sa prakticky nič nezmení a tretím sa podmienky sprísnia.
Máte menej ako 35 rokov? Potom vás táto zmena môže potešiť
Ak kupujete svoje prvé bývanie a v čase podania žiadosti nemáte viac ako 35 rokov, banky vám budú môcť poskytnúť hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
Čo to znamená v praxi?
Predstavte si, že kupujete byt za 200 000 eur. Doteraz ste potrebovali približne 40 000 eur vlastných zdrojov. Po novom vám bude stačiť okolo 20 000 eur. Rozdiel dvadsaťtisíc eur môže byť pre mladý pár alebo začínajúcu rodinu obrovský. A práve v tom spočíva hlavný cieľ novej úpravy – pomôcť ľuďom, ktorí riešia svoje vlastné bývanie, nie investície.
Väčšina Slovákov si žiadnu veľkú zmenu ani nevšimne
Ak máte viac ako 35 rokov alebo už jednu nehnuteľnosť vlastníte, zostáva všetko po starom:
- Štandardné financovanie bude aj naďalej vo výške 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Pri byte za 200 000 eur teda budete potrebovať približne 40 000 eur vlastných zdrojov.
Pre bežného klienta sa tak nič dramatické nemení.
Investori si budú musieť pripraviť viac peňazí
Najväčšie zmeny pocítia ľudia, ktorí už nehnuteľnosti vlastnia a chcú si kúpiť tretiu alebo ďalšiu.
Práve tu sa NBS rozhodla pritiahnuť ručnú brzdu.
Maximálna výška hypotéky sa zníži na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že pri kúpe investičného bytu za 200 000 eur bude potrebné mať vlastné zdroje vo výške až 60 000 eur.
Inými slovami, kúpa ďalších investičných bytov bude možná, ale bude vyžadovať väčší podiel vlastných peňazí.
Prečo sa NBS rozhodla pre takýto krok?
Dôvod je jednoduchý.
Podľa údajov centrálnej banky stále väčší podiel bytov kupujú ľudia, ktorí už jednu alebo viac nehnuteľností vlastnia. Práve investičný dopyt môže znižovať dostupnosť bývania pre mladé rodiny a ľudí, ktorí chcú riešiť svoje prvé bývanie.
NBS preto hovorí jasne: Najskôr bývanie, potom investície.
Každopádne, niektoré banky podobným spôsobom schvaľovania financovania postupujú už teraz, takže pre niektorých investorov to nebude až taká novinka.
Kto získa a kto stratí?
Mladí do 35 rokov kupujúci prvú nehnuteľnosť
✔ financovanie až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti
✔ nižšie nároky na vlastné úspory
✔ jednoduchší štart do vlastného bývania
Bežní klienti
✔ podmienky zostávajú prakticky rovnaké
✔ štandardné financovanie na úrovni 80 %
Investori s treťou a ďalšou nehnuteľnosťou
✔ investovať budú môcť aj naďalej
✖ budú potrebovať viac vlastných zdrojov
✖ maximálne financovanie klesne na 70 %
Možno sa oplatí nečakať
Ak máte do 35 rokov a kúpu prvého bývania plánujete v najbližších mesiacoch, od októbra sa vám môže otvoriť cesta, ktorá bola doteraz podstatne náročnejšia.
Pre niekoho bude rozdiel 20 000 eur znamenať len nižšie úspory. Pre iného to môže byť rozdiel medzi tým, či bude bývať vo vlastnom alebo zostane ešte niekoľko rokov v podnájme.
A práve to je hlavná myšlienka novej regulácie. Aby sa k vlastnému bývaniu dostali jednoduchšie tí, ktorí ho skutočne potrebujú.
Tip finančného konzultanta: Ak patríte medzi mladých ľudí do 35 rokov, oplatí sa začať s prípravou už dnes. Hypotéka totiž nie je len o veku a výške LTV. Rovnako dôležitý je príjem, bonita, existujúce úvery či správne nastavenie celej finančnej situácie. Správna príprava vám môže ušetriť nielen peniaze, ale aj mesiace čakania na vysnívané bývanie.
