Adventné trhy už pomaly rozsvecujú svoje svetielka, vianočné koledy znejú z každého rohu a rok 2025 sa nezadržateľne blíži ku svojmu koncu. Pre podnikateľov je november a december obdobím intenzívneho plánovania – bilancujú úspechy, optimalizujú daňové zaťaženie a hľadajú príležitosti pre rok 2026. Investícia do nehnuteľnosti patrí medzi najčastejšie zvažované kroky. Má však zmysel kupovať nehnuteľnosť práve teraz, pred koncom roka? Pozrime sa na aktuálny stav slovenského realitného trhu a daňovej legislatívy.
Slovenský realitný trh v novembri 2025
Aktuálny cenový vývoj
Rok 2025 priniesol slovenským nehnuteľnostiam ďalší rast cien, hoci tempo sa oproti predchádzajúcim rokom mierne spomalilo. Medziročný rast sa pohybuje v rozmedzí 11 až 13 percent, pričom priemerná cena bytov dosiahla 3 177 € za meter štvorcový.
Hlavné faktory ovplyvňujúce trh
- Dopyt zostáva silný. Vysoké úrokové sadzby hypoték vytláčajú ľudí do prenájmov, čo zvyšuje záujem o investičné nehnuteľnosti. Počet nových bytov klesol medziročne o 20 percent, čo udržuje tlak na rast cien.
- Ponuka klesá. Počet inzerátov na trhu poklesol o 8,7 percenta, čo znamená vyššiu konkurenciu medzi kupcami a rýchlejší predaj kvalitných nehnuteľností.
- Nájomné rastie. Ceny nájmov v lukratívnych lokalitách stúpajú ročne o 5 až 8 percent, čo zlepšuje výnosnosť investičných nehnuteľností.
Daňová legislatíva: Zmeny od 1. januára 2026
Progresívne zdaňovanie príjmov
Od začiatku roka 2026 vstupuje do platnosti nový systém progresívneho zdaňovania príjmov fyzických osôb. Pre podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti, to znamená vyššie dane pri vyšších príjmoch.
| Ročný príjem | Sadzba dane |
|---|---|
| do 43 983,32 € | 19 % |
| 43 983,33 € – 60 349,21 € | 25 % |
| 60 349,22 € – 75 010,32 € | 30 % |
| nad 75 010,32 € | 35 % |
Praktický dopad: Príjmy z prenájmu nehnuteľností nad určitú hranicu budú od roku 2026 zdanené vyššou sadzbou.
Zmeny v odpisovaní nehnuteľností
Od januára 2026 dochádza k podstatným zmenám v pravidlách odpisovania budov.
Skrátenie doby odpisovania pre vybrané budovy:
- Budovy poskytujúce ubytovacie služby alebo určené na šport sa budú odpisovať 20 rokov namiesto 40 rokov
- Technické zhodnotenie týchto budov bude možné odpisovať samostatne počas 6 rokov
Štandardné odpisy pre ostatné nehnuteľnosti:
| Typ nehnuteľnosti | Odpisová skupina | Doba odpisovania |
|---|---|---|
| Kancelárske budovy | 6 | 40 rokov |
| Budovy pre výrobu a skladovanie | 5 | 20 rokov |
| Bytové domy | 6 | 40 rokov |
| Hotely a penzióny | 5 | 20 rokov |
Daňová optimalizácia pri investícii do nehnuteľnosti
Daňové odpisy ako kľúčový nástroj
Keď zaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete ju postupne odpisovať a znižovať tak daňový základ.
Daňovo uznateľné výdavky
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou:
- Úroky z hypotéky alebo úveru v plnej výške
- Rekonštrukcie a opravy (technické zhodnotenie zvyšuje vstupnú cenu)
- Poistenie nehnuteľnosti
- Dane a poplatky
- Energie, ak ich nehradí nájomca
- Správcovské služby
- Právne a poradenské služby
DPH optimalizácia pre platiteľov
Ak ste platiteľ DPH, môžete pri kúpe komerčnej nehnuteľnosti odpočítať DPH na vstupe. Pri prenájme potom účtujete DPH na výstupe a zároveň odpočítavate DPH z opráv a rekonštrukcií.
Kúpa nehnuteľnosti v decembri 2025: Strategická analýza
Kedy má zmysel kupovať pred koncom roka
- Vysoký daňový základ v roku 2025: Ak máte v tomto roku vysoké príjmy a potrebujete znížiť daňový základ, výdavky súvisiace s kúpou nehnuteľnosti môžete uplatniť ešte za rok 2025. Zahŕňajú sa sem poplatky, právne služby, úroky z preklenovacieho úveru či náklady na rekonštrukciu.
- Priaznivá trhová cena: Realitný trh nečaká na daňové termíny. Ak nájdete nehnuteľnosť vo výbornej cene alebo v perspektívnej lokalite, oplatí sa kúpiť bez ohľadu na ročné obdobie.
- Začiatok odpisov v roku 2026: Čím skôr kúpite nehnuteľnosť, tým skôr začnete uplatňovať daňové odpisy. Pri kúpe v decembri 2025 môžete začať odpisy už v prvom kvartáli 2026.
- Okamžitá rekonštrukcia: Ak plánujete investovať do zlepšenia nehnuteľnosti, výdavky na rekonštrukciu môžete začať uplatňovať hneď po kúpe.
Kedy nemá zmysel sa ponáhľať
Investícia musí dávať zmysel primárne ekonomicky, nie len z pohľadu daňových výhod. Nekupujte nehnuteľnosť len preto, že sa blíži koniec roka.
Varovné signály:
- Nemáte pripravené financovanie
- Nehnuteľnosť je predražená oproti trhovej hodnote
- Chýba vám jasná stratégia využitia nehnuteľnosti
- Nemáte dostatok finančných rezerv na nečakané výdavky
- Nekonzultovali ste investíciu s daňovým poradcom
Daň z nehnuteľností: Načasovanie má význam
Daň z nehnuteľností sa platí podľa stavu k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. To znamená:
Scenár 1: Vklad do katastra v decembri 2025
- Ste vlastník k 1. januáru 2026
- Platíte daň za celý rok 2026
- Daňové priznanie podávate do 31. januára 2026
Scenár 2: Vklad do katastra v januári 2026
- K 1. januáru 2026 ešte nie ste vlastník
- Daň za rok 2026 platí predchádzajúci majiteľ
- Vy platíte daň až za rok 2027
Strategické rozhodnutie: V závislosti od výšky dane z nehnuteľností môže načasovanie vkladu ušetriť stovky až tisíce eur. Konzultujte s advokátom optimálny termín.
Praktický harmonogram pre december 2025
Prvý decembrový týždeň
- Konzultácia s daňovým poradcom o vašej konkrétnej situácii
- Identifikácia vhodných nehnuteľností na trhu
- Zabezpečenie financovania (hypotéka, úver, vlastné zdroje)
- Výpočet reálnej návratnosti investície
Druhý decembrový týždeň
- Obhliadky a technické posúdenie nehnuteľností
- Overenie právnej čistoty nehnuteľnosti
- Rokovania o kúpnej cene
- Rozhodnutie o zaradení do obchodného majetku
Tretí decembrový týždeň
- Podpis kúpnej zmluvy
- Podanie návrhu na vklad do katastra
- Zabezpečenie, aby katastrálny úrad stihol vklad zapísať do 31. decembra (ak je to strategicky výhodné)
- Dokumentácia všetkých výdavkov
Január 2026
- Podanie daňového priznania k dani z nehnuteľností do 31. januára
- Nastavenie odpisového plánu
- Evidencia výdavkov na rekonštrukciu
- Príprava nájomných zmlúv, ak plánujete prenájom
Najčastejšie chyby pri koncoročnej investícii
- Rozhodovanie pod tlakom: Panika a časový tlak vedú k chybným rozhodnutiam. Nehnuteľnosť je dlhodobá investícia, ktorá vyžaduje dôkladnú analýzu.
- Podcenenie technického stavu: Skryté technické problémy môžu stáť tisíce eur. Vždy si objednajte nezávislé technické posúdenie nehnuteľnosti.
- Nerealistické očakávania výnosnosti: Reálna výnosnosť z prenájmu sa pohybuje okolo 3 až 5 percent ročne. Očakávania dvojciferných výnosov sú nerealistické.
- Ignorovanie legislatívnych zmien: Zmeny od roku 2026 ovplyvnia vašu daňovú povinnosť. Bez kvalifikovaného poradenstva môžete prísť o výhody alebo naopak čeliť nečakaným daňovým povinnostiam.
- Chýbajúca finančná rezerva: Vždy majte finančný vankúš na nečakané výdavky ako havárie, opravy či obdobie bez nájomcu.
Záver: Rozum nad impulzom
Investícia do nehnuteľnosti pred koncom roka 2025 môže byť strategicky výhodná, ale nie primárne kvôli okamžitým daňovým úsporám. Skutočný benefit prichádza počas dlhodobého vlastníctva prostredníctvom odpisov, uplatnenia výdavkov a príjmov z prenájmu.
Kľúčové poznatky
Slovenský realitný trh v roku 2025 ponúka stabilné prostredie s rastovým potenciálom. Ceny stúpajú, nájomné rastie a dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach pretrváva. Legislatívne zmeny od roku 2026 prinesú vyššie zdanenie príjmov a zmeny v odpisovaní, čo robí koniec roka 2025 zaujímavým obdobím pre investíciu.
Odporúčanie
Investujte preto, že je to dobrá investícia, nie preto, že sa blíži koniec roka. Daňová optimalizácia je bonus, nie hlavný dôvod. Ak máte pripravené financie, jasnú stratégiu a kvalifikovaný tím poradcov, december 2025 môže byť vhodný čas na investíciu.
Pred akoukoľvek investičnou či daňovou stratégiou konzultujte svoju konkrétnu situáciu s daňovým poradcom, účtovníkom, právnikom a samozrejme profesionálnym realitným maklérom.
