Nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. platí od apríla 2025. Po prvom roku a pol v praxi dostal prvú veľkú opravu. Novela nemení základnú koncepciu zákona, no zasahuje do vecí, ktoré sa týkajú bežných ľudí: čo je a čo nie je budova, akú dokumentáciu treba k altánku či oploteniu, ako prebieha kolaudácia a čo s „čiernymi“ stavbami. Najviac diskusií vyvolalo predĺženie lehoty na legalizáciu starších stavieb až do roku 2040 a nová šanca pre práce, ktoré sa urobili bez povolenia v rokoch 2025 a 2026.
Základné fakty o novele
| Schválenie v NR SR | 15. septembra 2026 (tretie čítanie) |
| Hlasovanie | 79 za, 2 proti, 58 sa zdržalo |
| Predkladateľ | Ministerstvo dopravy SR (v spolupráci s ÚÚPV SR) |
| Parlamentná tlač | č. 1324 |
| Pozmeňujúce návrhy | 39 bodov zo spoločnej správy výborov |
| Účinnosť | zákon ako celok 15. 11. 2026, zmeny Stavebného zákona (čl. I až XIII) 1. 1. 2027 |
Pre stavebnú prax je rozhodujúci dátum 1. január 2027. V novembri nadobudne účinnosť len menšia, technická časť.
Pozor: Novela zatiaľ nie je vyhlásená v Zbierke zákonov. Prezident ju môže podpísať alebo vrátiť parlamentu. Konečné znenie, číslo zákona aj presné dátumy si preto overte po vyhlásení.
1. Nové delenie stavieb: pozemné a inžinierske
Novela zavádza nové členenie stavieb podľa stavebnotechnického vyhotovenia:
- Pozemné stavby, ktoré sa ďalej delia na:
- budovy, teda pozemné stavby pevne spojené so zemou, prevažne ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, určené a vhodné na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí,
- ostatné pozemné stavby, teda všetko, čo nie je budovou ani inžinierskou stavbou.
- Inžinierske stavby. Zákon ich po novom vymedzuje výslovne, a to ako stavby pre dopravnú, energetickú, vodohospodársku, komunikačnú, priemyselnú alebo športovú infraštruktúru. Patria sem napríklad cesty, dráhy, vodné stavby, siete technického vybavenia, banské stavby a športoviská.
Doteraz zákon inžiniersku stavbu vymedzoval len nepriamo, teda cez to, čím nie je. Definícia budovy sa má zosúladiť s pripravovanou úpravou katastrálneho zákona. To je dôležité pre zápis stavieb do katastra.
Novela spresňuje aj pojmy pevné spojenie so zemou a zmontovaný výrobok. Ide napríklad o hotové záhradné domčeky či moduly.
Čo to znamená v praxi: Pri prístreškoch, altánkoch či pergolách bude rozhodovať, či sú „prevažne ohraničené stenami a strechou“. Odborníci upozorňujú, že práve tieto hraničné prípady budú úrady posudzovať rôzne. Kým ÚÚPV nevydá metodiku a nové vykonávacie vyhlášky (napr. o členení stavieb), oplatí sa zaradenie konkrétnej stavby overiť vopred.
2. Menej papierov pri drobných stavbách a úpravách
Pri ohlásení týchto prác už nebude potrebný plnohodnotný projekt stavby:
- drobná stavba, ktorá nie je budovou (napr. oplotenie, spevnená plocha, niektoré prístrešky),
- stavebné úpravy, ktoré nezasahujú do nosnej konštrukcie,
- vonkajšie úpravy.
Stačí zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu. Takéto znázornenie navyše už nemusí vypracovať osoba s odborným vzdelaním podľa § 34 zákona. Pre majiteľov rodinných domov je to jedna z najpraktickejších zmien celej novely.
Do rozsahu úprav, na ktoré sa vzťahuje stavebný zámer alebo ohlásenie, sa výslovne dopĺňa aj údržba stavby.
3. Jednoduchšie povoľovanie väčších stavieb
- Jedna dokumentácia namiesto dvoch. Konanie o stavebnom zámere bude možné spojiť s nadväzujúcim projektom stavby a predložiť len projekt stavby. Stavebný úrad ho overí až po právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere.
- Zmeny počas výstavby. Stavebný úrad bude môcť zmenu projektu overiť priamo pri kontrolnej prehliadke. Podmienkou je, že zmena nezasiahne do práv vlastníka pozemku alebo stavby nad rámec dohodnutého iného práva.
- Zmena dokončenej stavby sa nanovo vymedzuje ako zmena jej vonkajšieho pôdorysného a výškového ohraničenia.
- Zmena inžinierskej stavby zahŕňa aj zmenu jej prevádzkových alebo technických parametrov, pri líniových stavbách aj zmenu trasy.
- Dočasné stavby bude možné zmeniť rozhodnutím o zmene v užívaní stavby.
- Ruší sa záverečné stanovisko stavbyvedúceho.
- Spresňuje sa postup, keď odvolanie smeruje proti záväznému stanovisku dotknutého orgánu.
- Upravuje sa úloha špecialistu požiarnej ochrany pri jednotlivých stupňoch dokumentácie (zmena zákona o ochrane pred požiarmi).
4. Kolaudácia: bez odvolania a po etapách
- Kolaudačné osvedčenie bude osobitným dokladom podľa § 47 ods. 7 správneho poriadku. Proti osvedčeniu sa nebude dať odvolať, takže námietky susedov či iných účastníkov už nebudú odďaľovať užívanie stavby.
- Stavbu bude možné kolaudovať po etapách.
- Kolaudáciu napríklad nebude automaticky blokovať to, že súvisiaca príjazdová komunikácia ešte nie je dokončená.
Developerom novela skráti čas medzi dokončením a odovzdaním bytov. Kupujúcim prináša väčšiu istotu, že dohodnutý termín odovzdania nezmarí odvolanie.
5. Čierne stavby: dlhšia lehota aj nová šanca
Táto časť novely má pre majiteľov nehnuteľností najväčší praktický dopad.
Staršie stavby: lehota sa posúva do roku 2040
Stavby zo „starého“ režimu, teda najmä z rokov 1990 až marec 2025, možno dnes legalizovať preskúmaním spôsobilosti stavby na užívanie alebo dodatočným povolením. Žiadosť treba podať do 31. 3. 2029. Novela túto lehotu výrazne predlžuje.
Nejasnosť v dátume: ÚÚPV SR a tlačové správy uvádzajú 31. marec 2040. Odborná analýza schváleného znenia (stavebne-pravo.sk) aj Inštitút urbánneho rozvoja hovoria o 31. decembri 2040. Podľa analýzy obsahuje schválený text vnútorné nesúlady, preto presný dátum potvrdí až znenie vyhlásené v Zbierke zákonov. Isté je, že lehota sa predlžuje o viac ako desať rokov.
Predĺženie nepredstavuje automatickú legalizáciu. Stavba musí aj naďalej spĺňať zákonné podmienky: vyhovujúci technický stav, právo k pozemku, súlad s územným plánom, ochranné pásma a dokumentáciu skutočného zhotovenia.
Práce z rokov 2025 a 2026: výnimka zo zákazu dodatočného povolenia
Nový Stavebný zákon od apríla 2025 dodatočné povolenie nepovolených stavieb neumožňoval. Novela do tohto zákazu robí prielom. Dodatočne bude možné povoliť stavebné práce uskutočnené od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026 bez overeného projektu alebo v rozpore s ním, ak ide o:
- zmeny dokončenej stavby (napr. prístavby, nadstavby),
- stavebné úpravy, terénne úpravy a vonkajšie úpravy,
- stavby s doplnkovou funkciou, ktoré funkčne súvisia s hlavnou stavbou. Príkladom sú garáže, bazény, oplotenia, domové prípojky či prístupové komunikácie,
- stavebné konštrukcie, ktoré majú byť súčasťou stavby významnej investície.
Informačné konštrukcie (napr. reklamné stavby) dodatočne povoliť nemožno. Výnimka sa zo zákona vzťahuje len na práce ukončené do konca roka 2026. Kto začne stavať bez povolenia v roku 2027, musí podľa dostupného znenia rátať s odstránením stavby.
Pred odstránením stavby dostanete 60 dní
Skôr než stavebný inšpektorát regionálneho úradu nariadi odstránenie stavby, musí vlastníka vyzvať. Vlastník potom má najmenej 60 dní na to, aby preukázal, že podal žiadosť o dodatočné povolenie. Postup potom závisí od toho, čo sa stane:
- ak vlastník žiadosť podá, konanie o odstránení sa preruší,
- ak úrad stavbu dodatočne povolí, konanie sa zastaví,
- ak nie, konanie o odstránení pokračuje.
Kritika z odbornej verejnosti
Novela nemá len priaznivcov. Inštitút urbánneho rozvoja oceňuje úpravu kolaudácie a zjednodušenia pri drobných stavbách. Za problematické považuje:
- predĺženie lehoty až do roku 2040, pre ktoré legislatívny materiál podľa inštitútu neuvádza žiadne zdôvodnenie,
- dodatočné povoľovanie prác z rokov 2025 a 2026, ktoré oslabuje pôvodný zámer nového zákona skoncovať s tolerovaním nepovolenej výstavby.
Pochybnosti vyvoláva aj rozsah zmien. Parlament vládny návrh na poslednú chvíľu výrazne rozšíril pozmeňujúcim návrhom výborov. Tak sa do novely dostali dodatočné povoľovanie aj predĺženie lehôt.
Čo z novely vyplýva pre vás
- Plánujete oplotenie, prístrešok alebo úpravy bez zásahu do nosných konštrukcií? Od januára 2027 budete pri ohlásení potrebovať jednoduchšiu dokumentáciu. S prácami, ktoré nie sú súrne, sa oplatí počkať.
- Máte nepovolenú prístavbu, garáž či bazén z rokov 2025 a 2026? Od 1. 1. 2027 sa otvorí možnosť dodatočného povolenia. Stavebné práce ukončite a zdokumentujte do 31. 12. 2026.
- Máte staršiu čiernu stavbu? Lehota sa predĺži, ale nečakajte. Pri predaji, dedení či hypotéke budete legalizáciu potrebovať hneď, nie v roku 2040.
- Kupujete novostavbu od developera? Vďaka kolaudácii bez odvolania a po etapách sa riziko sklzu pri odovzdaní zníži.
- Kupujete nehnuteľnosť s drobnými stavbami? Overte si, či ich po novom nebude treba zaradiť inak (budova alebo ostatná pozemná stavba). Od toho závisí aj ich zápis do katastra.
