Predstavte si situáciu: dáte byt do ponuky, telefón sa rozbehne, záujemcov je hneď niekoľko — a vy predáte prvému, kto zavolá. Za cenu, ktorú ste mali v inzeráte.
Zdanlivo bezproblémový predaj. V skutočnosti možno premrhaná príležitosť.
Na slovenskom realitnom trhu, kde ceny bytov posledné roky rastú medziročne o viac ako 10% a dopyt výrazne prevyšuje ponuku, sa mnohí predávajúci ochudobňujú o tisíce eur — nie preto, že by predávali zle, ale preto, že nevyužili nástroj, ktorý im patrí: licitáciu kúpnej ceny.
Čo je licitácia kúpnej ceny?
Licitácia kúpnej ceny je štruktúrovaný proces, pri ktorom viacerí vážni záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti predkladajú svoje cenové ponuky v súťaži medzi sebou. Výsledkom nie je predaj za vopred stanovenú cenu — ale predaj za skutočnú trhovú hodnotu, ktorú sú kupujúci ochotní zaplatiť.
Nejde o dražbu v právnom zmysle slova. Je to transparentný, korektný a dnes na slovenskom trhu čoraz bežnejší spôsob, ako z predaja vyťažiť maximum — pre oboch: predávajúceho aj kupujúceho, ktorý vie, že si nehnuteľnosť skutočne zaslúžil.
Prečo práve teraz?
Slovenský realitný trh prechádza v posledných rokoch výraznou transformáciou. Podľa všeobecne dostupných dát:
- Rok 2025: ceny vzrástli za celý rok o +12 %; priemerná cena bývania dosiahla 2 800 €/m², ceny bytov 3 262 €/m²
- 1. štvrťrok 2026 (NBS): medzikvartálny rast +3,4 %, medziročne +11,3 %; priemerná cena nehnuteľností 3 005 €/m², bytov 3 378 €/m²
- Realitný barometer za rok 2025 stúpol o +11,7 % (za 2 roky kumulatívne až +25,1 %)
- Banská Bystrica – najdynamickejší rast v marci 2026: staršie 2-izbové byty +18,3 %, novšie +18,1 % medziročne; v roku 2025 rástli 2-izbové byty až o +21,5 %
- Prešov – v 2025 rast starších 2-izbových bytov +23,5 %, starších 3-izbových bytov až +32,1 %; v Q1 2026 Prešovský kraj medzikvartálne +11 % (NBS)
- Košice – v 2025 rast 2-izbových bytov +21,5 %, 3-izbových +24,4 %; dlhodobo jeden z najdynamickejších trhov
- Trnava – v 2025 rast starších 2-izbových bytov +23,6 % – najvyšší spomedzi krajských miest
- Trenčín – novšie 2-izbové byty v 2025 +28,9 %; v Q4 2025 Trenčiansky kraj medziročne +13,4 % (NBS)
- Bratislava – ťahala rast na začiatku 2025, medziročne +13,8 % (Q4 2025, NBS); podiel na ponuke však dlhodobo klesá
- Žilina – korekcia po extrémnom raste: staršie 2-izbové byty v 2025 −3,3 % (po raste +28,6 % v 2024); niektoré typy novších bytov klesli o −7 % (Q1 2026)
Zároveň však vidíme aj dôležitý posun:
- trh začína byť menej predvídateľný
- kupujúci sú opatrnejší a viac porovnávajú
- segment rodinných domov mierne oslabuje
To znamená jediné: správna predajná stratégia je dnes kľúčová.
Ako licitácia funguje v praxi
Proces je jednoduchší, ako sa zdá — a pri správnom nastavení trvá zvyčajne len niekoľko dní.
- Predávajúci si zvolí vyvolávaciu/inzerovanú cenu
Nie maximálnu, akú chce dosiahnuť — ale cenu, ktorá priláka záujemcov a vytvorí zdravé súťažné prostredie. Väčšinou naozaj férovú trhovú cenu, nie nereálnu pre danú lokalitu. - Maklér osloví všetkých vážnych záujemcov
Preukázateľným spôsobom — sms, e-mailom — ich informuje o začatí licitácie, pravidlách a termíne podania ponúk. - Záujemcovia predložia svoje ponuky
Každý záujemca vie, že v hre sú aj iní. To prirodzene vytvára motiváciu ponúknuť viac, ako by inak navrhol v priamom jednaní. - Predávajúci vyberie najlepšiu ponuku
Klient má právo — nie povinnosť — akceptovať najvyššiu cenu. Víťaz podpíše rezervačnú zmluvu a zloží rezervačný poplatok.
Celý proces je transparentný: záujemcovia sú informovaní o poradí svojich ponúk a majú možnosť reagovať. Nikto nie je v nevýhode kvôli „lepším kontaktom“ — rozhoduje len ochota zaplatiť.
Licitácia verzus priamy predaj: čo hovorí prax?
Odborníci z realitného prostredia dlhodobo upozorňujú na jeden paradox: predávajúci, ktorí nastavia cenu príliš vysoko a čakajú (aby mali z čoho zjednávať), nakoniec predávajú pod cenu — a tí, ktorí naštartujú dopyt správne, predávajú nad cenu.
Príklad z praxe: Byt, ktorý by sa pri priamom predaji predal za 185 000 €, môže pri licitácii dvoch až troch vážnych záujemcov dosiahnuť 190 000 až 195 000 €. Rozdiel niekoľko tisíc eur — bez akéhokoľvek dodatočného nákladu pre predávajúceho.
Naopak, predaj „prvému záujemcovi“ bez overenia trhu môže znamenať, že predávajúci nikdy nezistí, akú skutočnú cenu jeho nehnuteľnosť mala.
Kedy má licitácia zmysel?
Licitácia nie je vhodná pri každom predaji. Funguje vtedy, keď sú splnené základné predpoklady:
- O nehnuteľnosť prejavili záujem minimálne dvaja vážni záujemcovia
- Nehnuteľnosť je správne nacenená — nie predražená, ale ani podhodnotená
- Prezentácia je na úrovni — kvalitné fotografie, popis, ideálne home staging
- Maklér má proces nastavený transparentne a vie ho záujemcom dôveryhodne vysvetliť
Ak niektorý z týchto predpokladov chýba, licitácia nemusí priniesť očakávaný efekt — alebo sa do nej záujemcovia jednoducho nezapoja.
Prečo to zveriť profesionálovi?
Licitácia kúpnej ceny je nástroj — a ako každý nástroj, v nesprávnych rukách môže uškodiť. Zle nastavená licitácia môže odradiť záujemcov, poškodiť dôveru alebo vyvolať dojem nátlaku.
- kedy licitáciu navrhnúť a kedy zvoliť inú stratégiu,
- ako nastaviť pravidlá, aby boli férové pre všetkých záujemcov,
- ako komunikovať so záujemcami tak, aby sa do procesu zapojili s dôverou,
- ako chrániť záujmy predávajúceho počas celého procesu.
Predaj nehnuteľnosti je pravdepodobne jedna z najväčších finančných transakcií v živote. Niekoľko správnych rozhodnutí v správnom čase môže znamenať rozdiel v desiatkach tisíc eur.
Záver: Prvý záujemca nie je vždy ten najlepší
Na trhu, kde dopyt prevyšuje ponuku a ceny rastú dvojcifernými tempami, je predaj prvému záujemcovi za inzerovanú cenu čoraz menej optimálnou stratégiou.
Licitácia kúpnej ceny nie je tlak na kupujúcich. Je to férovosť voči predávajúcemu — možnosť zistiť, čo je nehnuteľnosť skutočne hodná. A tá hodnota vás môže príjemne prekvapiť.
Chcete vedieť, či je váš predaj pripravený na licitáciu? Radi vám pomôžeme nastaviť celý proces — transparentne, korektne a strategicky. Píšte na office@realvea.sk, viac info na www.realvea.sk.
