Jedným z najčastejších omylov predávajúcich pri stanovovaní predajnej ceny nehnuteľnosti je porovnávanie s predajom nehnuteľnosti susedov. „Sused predal svoj byt za extrémne vysokú cenu, tak to určite dokážem aj ja!“ – táto veta znie logicky, však? Veď predsa máte porovnateľnú nehnuteľnosť, možno dokonca ešte lepšiu. Ale realita na realitnom trhu je často oveľa zložitejšia, ako sa na prvý pohľad zdá.
Každá nehnuteľnosť je unikátna
Aj keď máte na prvý pohľad rovnaký byt ako váš sused, nie je to záruka, že záujemcovia budú ochotní zaplatiť rovnakú sumu. Každá nehnuteľnosť je jedinečná a jej hodnota závisí od mnohých faktorov, ktoré často nie sú na prvý pohľad viditeľné. Napríklad:
- Orientácia bytu: Byt na južnú alebo západnú stranu má obvykle vyššiu atraktivitu kvôli lepšiemu osvetleniu a teplote.
- Poloha v budove: Byty na vyšších poschodiach s výťahom alebo s lepším výhľadom sa predávajú za vyššie ceny.
- Technický stav: Ak váš byt potrebuje rekonštrukciu, jeho hodnota automaticky klesá v porovnaní so zrekonštruovaným bytom.
- Výhľad: Susedov byt možno ponúkal výhľad na park či zeleň, zatiaľ čo váš má okná smerujúce na rušnú ulicu.
- Čas predaja: Je možné, že sused predával v čase, keď bol dopyt po nehnuteľnostiach vyšší.
- Kupujúci došli: Sused mal možno len šťastie, kedy v danej chvíli natrafil na veľmi motivovaného kupujúceho, ktorý vyslovene hľadal byt v tejto lokalite a bol ochotný zaplatiť aj vyššiu ako trhovú cenu, aby ho získal. A tento kupujúci už svoju vysnívanú nehnuteľnosť získal – u suseda.
Všetky tieto faktory prispievajú k tomu, že kým sused predal za vysokú cenu, rovnaký úspech sa nemusí automaticky zopakovať vo vašom prípade.
Trh sa neustále mení
Realitný trh nie je statický. Ceny nehnuteľností sa môžu meniť zo dňa na deň v závislosti od dopytu, počtu dostupných nehnuteľností na trhu, úrokových sadzieb a ekonomickej situácie. Sused mohol predávať v optimálnom čase, keď bol trh vo fáze „predajcu“ – teda keď dopyt prevyšoval ponuku. Vy však môžete predávať v období, keď je trh presýtený ponukami, čím sa znižuje šanca na predaj za vysokú cenu.
Dôležitým faktorom je tiež sezónnosť. Napríklad v lete a na jar je zvyčajne viac záujemcov, zatiaľ čo v zime býva predaj ťažší. Ak sused predával v období, keď bol trh živý a vy predávate v čase, keď je aktivita kupujúcich slabšia, výsledky môžu byť diametrálne odlišné.
Emočná hodnota vs. reálna hodnota
Častým problémom pri predaji nehnuteľnosti je aj to, že majitelia majú tendenciu pripisovať svojej nehnuteľnosti vyššiu hodnotu, než akú má v skutočnosti. Príliš časté je stanovovanie ceny na základe emocionálnej väzby – spomienky, ktoré súvisia s bytom, či pocity, že „som do rekonštrukcie vložil toľko peňazí, takže cena musí byť vysoká“.
Kupujúceho však vaše osobné prepojenie s nehnuteľnosťou nezaujíma. Rozhoduje sa na základe trhových podmienok a pomeru ceny k hodnote, ktorú za ňu dostane. Ak susedova nehnuteľnosť pôsobila hodnotnejšie – či už kvôli lepšej prezentácii, moderným úpravám alebo tomu, že bola lepšie udržiavaná – záujemcovia po nej siahli aj za vyššiu cenu. Ak váš byt nevyvoláva rovnaký dojem, automaticky strácate konkurenčnú výhodu.
„Sused predal za vysokú cenu“ môže byť mýtus
Ďalším faktorom, ktorý si treba uvedomiť, je, že informácie o susedovom predaji nemusia byť presné. Často počujete, že sused predal za „extrémne vysokú cenu“, prípadne ste videli len inzerát s cenovkou, ale nemusí to byť pravda. Realita môže byť iná – možno predal za nižšiu cenu, ako sa na začiatku pýtalo, alebo predaj trval dlhšie, než tvrdil. Častokrát sú tieto informácie založené na nepresných klebetách alebo na zveličovaní.
Zároveň, aj keď sused dosiahol vysokú cenu, možno to bolo výsledkom profesionálnej prezentácie, efektívneho marketingu a dobrej stratégie. Ak tieto kroky vynecháte, môžete byť sklamaní, že váš predaj nedosahuje rovnaké výsledky.
Ako predísť chybám?
Ak chcete predísť sklamaniu a zbytočne dlhému predaju vašej nehnuteľnosti, tu sú konkrétne odporúčania:
- Nezabúdajte na realistické ohodnotenie: Najmite si profesionálneho realitného makléra alebo znalca, ktorý stanoví reálnu cenu podľa aktuálneho stavu trhu a stavu vašej nehnuteľnosti.
- Investujte do prezentácie: Kvalitné fotografie, homestaging a profesionálny marketing môžu dramaticky zvýšiť atraktivitu vašej nehnuteľnosti.
- Dôverujte odborníkom: Zveriť predaj do rúk skúseného makléra môže rozhodnúť o tom, či predáte rýchlo a za dobrú cenu, alebo budete na kupcov čakať mesiace.
- Buďte flexibilní: Ak nevidíte odozvu na vašu cenu, nebojte sa ju prehodnotiť. Čím skôr reagujete na trh, tým väčšiu šancu máte zaujať.
Pamätajte, že úspech predaja vašej nehnuteľnosti nezávisí od toho, čo urobil váš sused, ale od toho, ako sa prispôsobíte realistickým podmienkam trhu a využijete dostupné nástroje na prezentáciu. Keď budete činiť rozhodnutia na základe faktov a odborných rád, pravdepodobnosť úspešného predaja sa výrazne zvýši.
Predaj nehnuteľnosti je veľký krok – urobte ho správne!
Preto odporúčame využiť služby realitnej kancelárie – aby celý proces prebehol bez problémov a k vašej spokojnosti. Tejto téme sme sa bližšie venovali v tomto článku: https://www.obyvani.blog/predam-nehnutelnost-sam-alebo-ju-zverim-realitnej-kancelarii/. Prípadne nás kontaktujte na office@realvea.sk a radi vám zodpovieme na akékoľvek otázky týkajúce sa predaja vašej nehnuteľnosti.
