Väčšina predávajúcich vie, že pri predaji nehnuteľnosti môžu mať daňovú povinnosť z príjmu. Málokto si však uvedomuje, že existuje ešte jedna dôležitá administratívna povinnosť, ktorú mnohí prehliadnu – a môže ich to stáť zbytočné peniaze. Ide o čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Prečítajte si, prečo je to dôležité a ako to správne vybaviť.
Predaj nehnuteľnosti: Povinnosť, o ktorej sa málo hovorí
Keď predávate nehnuteľnosť, väčšina ľudí sa zameriava na dve veci: úspešný predaj za dobrú cenu a vyriešenie dane z príjmu (ak predávate skôr ako po 5 rokoch). Existuje však ešte jedna povinnosť, ktorú mnoho predávajúcich prehliadne – podanie čiastkového daňového priznania k dani z nehnuteľností.
Najčastejší omyl predávajúcich:
„Keď som predal byt, automaticky mi zanikla daňová povinnosť. Obec si to sama zistí z katastra.“
Toto je nesprávne! Ak nepodáte čiastkové daňové priznanie o zániku vlastníctva, obec o vašom predaji väčšinou nevie a bude vám naďalej posielať rozhodnutia o dani z nehnuteľnosti – aj keď ste ju už dávno predali! Niektoré úrady to môžu spraviť automaticky, keď to spárujú s podaním kupujúceho. Ale načo riskovať?
Prečo by ste mali podať daňové priznanie aj ako predávajúci?
Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú spravujú mestá a obce. Na rozdiel od iných daní, ktoré spravuje Finančná správa, obce nemajú automatický prístup k aktuálnym informáciám o zmenách vlastníctva.
Každý, kto predá nehnuteľnosť (príp. kúpa, darovanie, zmena výmery, kolaudácia atď.), musí podať čiastkové daňové priznanie o zániku vlastníctva do 31. januára nasledujúceho roka.
| Situácia | Povinnosť predávajúceho | Povinnosť kupujúceho |
|---|---|---|
| Predaj nehnuteľnosti | ✅ Podať čiastkové daňové priznanie o ZÁNIKU vlastníctva | ✅ Podať čiastkové daňové priznanie o VZNIKU vlastníctva |
| Termín | ⏰ Do 31. januára | ⏰ Do 31. januára |
| Dôsledok | Obec prestane vyberať daň od predávajúceho | Obec začne vyberať daň od kupujúceho |
| Kde podať | 📍 Obecný/mestský úrad v katastrálnom území nehnuteľnosti | 📍 Obecný/mestský úrad v katastrálnom území nehnuteľnosti |
Kedy musíte podať čiastkové priznanie?
Čiastkové priznanie v roku 2026 podávate za zmeny, ktoré nastali v období od 2. januára 2025 do 1. januára 2026, konkrétne:
✅ Nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti v roku 2025 (kúpa, darovanie)
✅ Zánik vlastníctva nehnuteľnosti v roku 2025 (predaj, darovanie, prevod)
✅ Zmena výmery pozemku
✅ Zmena druhu pozemku (napr. z ornej pôdy na stavebný pozemok)
✅ Zmena účelu stavby, bytu alebo nebytového priestoru
POZOR! Dátum nadobudnutia/zániku sa ráta od zápisu (povolenia vkladu) do katastra, NIE podpisu kúpno-predajnej zmluvy.
Spôsoby podania:
- Na obecnom/mestskom úrade v katastrálnom území, kde sa nehnuteľnosť nachádza
- Elektronicky cez portál Finančnej správy SR (po registrácii)
- Poštou na adresu príslušného úradu
Formuláre na stiahnutie nájdete na: Ministerstvo financií SR – Vzory daňových priznaní
Dôležité upozornenia:
- Niektoré obce môžu predĺžiť lehotu (napr. do 2. februára 2026)
- Pri spoluvlastníctve podáva každý spoluvlastník svoje priznanie za svoj podiel
- Ak zmena nastane po 1. januári 2026, priznanie podávate až do 31. januára 2027
- Daňové priznanie podávate na úrade v katastrálnom území, kde sa nehnuteľnosť nachádza, NIE podľa vášho trvalého pobytu! (Príklad: Ak máte trvalý pobyt v Košiciach, ale predali ste byt v Bratislave, daňové priznanie podávate v Bratislave.)
Čo hrozí za nepodanie priznania?
Sankcie podľa zákona:
Podľa § 101 zákona č. 563/2009 Z.z. (Daňový poriadok):
| Priestupok | Výška pokuty | Poznámka |
|---|---|---|
| Nepodanie čiastkového daňového priznania | 5 € až 3 000 € | Závisí od závažnosti a opakovania |
| Opozdené podanie (po 30 dňoch) | 5 € až 3 000 € | Čím väčšie meškanie, tým vyššia pokuta |
| Neúplné alebo nesprávne údaje | Individuálne | Podľa závažnosti pochybenia |
Poznámka: Maximálna výška pokuty nesmie prekročiť sumu dane, ktorá by mala byť zaplatená za príslušné zdaňovacie obdobie.
Najčastejšie otázky (FAQ)
1. Platí táto povinnosť aj pri darovaní nehnuteľnosti?
Áno! Čiastkové daňové priznanie musíte podať pri každom zániku vlastníctva, či už ide o:
- Predaj
- Darovanie
- Vklad do obchodnej spoločnosti
- Zánik spoluvlastníctva
- Prevod majetku pri rozvode
2. Musím platiť daň z nehnuteľnosti za rok, keď som nehnuteľnosť predal?
Záleží na dátume predaja:
- Predaj do 31.12.2025 → Platíte daň za rok 2025 (ste vlastník k 1.1.2025)
- Predaj od 1.1.2026 → Neplatíte daň za rok 2026 (nie ste už vlastník k 1.1.2026)
Pravidlo: Daň platí ten, kto je vlastníkom k 1. januáru daného roku. Viac info k tejto aktuálnej téme sme si napísali v článku: Daň z nehnuteľností v roku 2026: Čo sa zmenilo?
3. Môže za mňa daňové priznanie podať kupujúci alebo realitná kancelária?
Nie. Daňové priznanie musí podať vždy daňovník osobne (alebo jeho splnomocnený zástupca). Realitná kancelária vám však môže:
- Pomôcť s vyplnením formulára
- Pripraviť potrebné dokumenty
- Poradiť s celým procesom
- Pripomenúť vám termíny
4. Predal som nehnuteľnosť v roku 2024 a nepodal som priznanie. Čo mám robiť?
Podajte priznanie čo najskôr! Aj keď je po termíne, je lepšie ho podať oneskoreno než vôbec. Kontaktujte príslušný obecný/mestský úrad a vysvetlite situáciu. Pokuta bude pravdepodobne nižšia, ak to vybavíte proaktívne.
5. Predal som pozemok, ktorý je oslobodený od dane. Musím podať priznanie?
Áno! Aj keď je nehnuteľnosť oslobodená od dane, musíte podať čiastkové daňové priznanie o zániku vlastníctva. Ide o informačnú povinnosť voči obci.
6. Môžem podať jedno spoločné priznanie za viacero predaných nehnuteľností?
Áno, ak sú všetky nehnuteľnosti v tom istom katastrálnom území. Ak sú v rôznych katastrálnych územiach, musíte podať samostatné priznanie na každom príslušnom úrade.
Tipy od realitnej kancelárie RealVEA.sk
Checklist pri predaji nehnuteľnosti:
Pred podpisom zmluvy:
- Dohodnite si s kupujúcim, kto zabezpečí aké dokumenty
- Požiadajte notára o kópie všetkých dokumentov
Pri podpise zmluvy u notára/advokáta:
- Dostanete kópiu kúpnej zmluvy
- Poznačte si deadline na podanie daňového priznania
Po podaní priznania:
- Archivujte si kópiu podaného priznania
- Uložte si potvrdenie o podaní (ak podávate osobne alebo poštou)
- Skontrolujte, či vám v ďalšom roku nepríde rozhodnutie o dani (ak áno, okamžite kontaktujte úrad)
Prečo je dôležité pracovať s profesionálmi?
Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je dôležité mať partnera, ktorý vás prevedie celým procesom a upozorní vás na všetky povinnosti – nielen na tie hlavné, ale aj na tie, ktoré sa ľahko prehliadnu.
Záver: Predaj nehnuteľnosti = 2 daňové povinnosti
Pri predaji nehnuteľnosti nezabúdajte na DVE daňové povinnosti:
| Typ dane | Kedy platí | Kde riešiť |
|---|---|---|
| 1. Daň z príjmu z predaja | Ak predávate skôr ako po 5 rokoch | Finančná správa SR |
| 2. Čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti | VŽDY pri kúpa/predaji (do 31. januára) | Obecný/mestský úrad |
Potrebujete pomoc s predajom nehnuteľnosti?
Ak plánujete predaj alebo kúpu nehnuteľnosti a chcete mať istotu, že všetko prebehne hladko a bez komplikácií, kontaktujte nás! Realitná kancelária RealVEA.sk
