Kúpa bytu alebo apartmánu na prenajímanie cez Airbnb, Booking či inú online platformu môže byť zaujímavou investičnou stratégiou. Vyššia denná sadzba však automaticky neznamená vyšší výnos. Investor musí počítať s kolísavou obsadenosťou, nákladmi na správu a upratovanie, daňami, miestnymi poplatkami aj s novými registračnými povinnosťami.
Od roku 2027 sa na Slovensku zavádza nový systém registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Nejde však o jedinú zmenu, ktorú treba pri kúpe investičnej nehnuteľnosti zohľadniť.
Čo sa považuje za krátkodobé ubytovanie
Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania definuje krátkodobý prenájom ubytovania ako prenájom na obdobie kratšie ako jeden rok.
V praxi však nejde iba o počet dní. Dôležitý je aj skutočný charakter činnosti.
Ak vlastník poskytuje hosťom opakované krátkodobé pobyty spolu so službami, ako sú:
- pravidelné upratovanie,
- výmena posteľnej bielizne a uterákov,
- organizovaný check-in alebo check-out,
- zákaznícka podpora,
- poskytovanie ubytovania na účely cestovného ruchu,
spravidla sa približuje poskytovaniu ubytovacích služieb, nie klasickému prenájmu nehnuteľnosti.
Naopak, dlhodobý prenájom bez doplnkových služieb sa môže posudzovať ako prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Rozdiel ovplyvňuje živnostenské oprávnenie, zdaňovanie, výdavky, odvody aj režim DPH.
Nový register od roku 2027
Zákon č. 133/2026 Z. z. nadobúda účinnosť 1. januára 2027. Pre investora sú dôležité najmä tieto termíny:
- hostitelia, ktorí poskytujú krátkodobé ubytovanie cez online platformu už do 31. decembra 2026, sa musia zapísať do registra najneskôr do 28. februára 2027,
- od 1. marca 2027 bude potrebné mať registráciu ešte pred prvým poskytnutím krátkodobého ubytovania cez online platformu,
- ubytovanie bez platného registračného čísla nebude možné zákonne ponúkať cez platformu,
- zmeny zapísaných údajov sa majú oznamovať do 30 dní,
- pri trvalom skončení poskytovania ubytovania sa má jednotka z registra vymazať do 30 dní.
Register bude spravovať Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Jeho súčasťou má byť databáza hostiteľov a databáza jednotlivých ubytovacích jednotiek. Časť údajov bude verejne dostupná vrátane registračného čísla jednotky.
Prakticky to znamená, že investor si už pri kúpe nebude preverovať iba cenu, lokalitu a technický stav nehnuteľnosti. Mal by si overiť aj to, či bude možné konkrétnu jednotku na krátkodobé ubytovanie legálne využívať a zaregistrovať.
Register nie je náhradou za živnosť ani daňové povinnosti
Nový register nemožno zamieňať so živnostenským oprávnením, registráciou na daňovom úrade alebo povinnosťami voči obci.
Investor môže potrebovať súčasne riešiť:
- oprávnenie na podnikanie, ak poskytuje ubytovacie služby,
- registráciu na daňovom úrade,
- daň z príjmov,
- DPH, prípadne registráciu podľa § 7a zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH pri prijímaní služieb od zahraničnej platformy,
- daň za ubytovanie podľa pravidiel konkrétnej obce,
- evidenciu hostí a povinnosti voči cudzincom,
- prípadne ďalšie povinnosti súvisiace s prevádzkou ubytovacieho zariadenia.
Ubytovacie služby patria od roku 2025 medzi služby so zníženou sadzbou DPH 5 %. To však neznamená, že každý vlastník bytu sa automaticky stáva platiteľom DPH. Rozhodujúce sú okolnosti podnikania, obrat a ďalšie pravidlá zákona o DPH.
Samostatnou témou je provízia platformy. Ak ju investorovi účtuje zahraničný prevádzkovateľ, môže vzniknúť povinnosť registrácie podľa § 7a zákona o DPH a samozdanenia prijatej služby. Túto povinnosť si mnohí začínajúci hostitelia neuvedomujú.
DAC7 už platí – nejde o novinku až od roku 2027
V súvislosti s novým registrom sa často uvádza, že štát začne až od roku 2027 získavať údaje o príjmoch z Airbnb alebo Bookingu. To nie je presné.
Pravidlá DAC7 sa na Slovensku uplatňujú už od roku 2023. Prevádzkovatelia digitálnych platforiem majú povinnosť zhromažďovať a oznamovať finančnej správe údaje o predávajúcich a poskytovateľoch služieb, ktorí využívajú ich platformu.
DAC7 sa teda týka predovšetkým oznamovacej povinnosti platformy. Hostiteľ sa pre DAC7 samostatne neregistruje, no musí platforme poskytnúť požadované identifikačné údaje. Zároveň musí svoje príjmy riadne evidovať a zahrnúť do daňového priznania podľa príslušného režimu.
Viac o tejto téme si môžete prečítať aj v tomto článku: DAC7: čo znamená pre prenajímateľov nehnuteľností na Slovensku?
Nový register ubytovacích jednotiek podľa zákona č. 133/2026 Z. z. je odlišný nástroj. Jeho cieľom je identifikovať ubytovacie jednotky, hostiteľov a miesto, kde sa krátkodobé ubytovanie poskytuje. Tieto systémy sa môžu v praxi dopĺňať, nejde však o jeden spoločný register priamo vedený finančnou správou.
Byt v bytovom dome: najväčšie praktické riziká
Byt v bytovom dome môže mať dobrú investičnú polohu, zároveň však prináša viac prevádzkových rizík než samostatný apartmánový objekt.
Pred kúpou treba preveriť najmä:
- stanovy spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- domový poriadok,
- pravidlá používania spoločných priestorov,
- sťažnosti na hluk alebo pohyb hostí,
- režim vstupu do domu,
- možnosť používania schránky na kľúče alebo inteligentného zámku,
- stav výťahu, rozvodov a spoločných častí,
- plánované opravy a výšku fondu prevádzky, údržby a opráv.
Vlastník bytu nemôže pri podnikaní ignorovať práva ostatných vlastníkov. Časté striedanie hostí, hluk, znečisťovanie spoločných priestorov, neoprávnené parkovanie alebo vpúšťanie cudzích osôb do domu môžu viesť k sporom so susedmi a správcom.
Samotný zápis do registra preto ešte neznamená, že investor môže nehnuteľnosť používať ľubovoľným spôsobom. Treba rešpektovať zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pravidlá domu a prípadné rozhodnutia vlastníkov.
Opatrnosť je potrebná aj pri tvrdení, že spoločenstvo môže alebo nemôže krátkodobé prenájmy jednoducho zakázať. Rozhodujúce sú konkrétne okolnosti, obsah domového poriadku, charakter zásahu do spoločných častí a spôsob prijatia príslušného rozhodnutia. Investor by si mal pred podpisom kúpnej zmluvy vyžiadať zápisnice zo schôdzí vlastníkov a písomné stanovisko správcu alebo spoločenstva.
Apartmán nemusí byť byt
Označenie „apartmán“ v ponuke developera neznamená automaticky byt vhodný na bývanie ani jednoduchšiu investíciu.
Apartmán môže byť:
- byt zapísaný v katastri nehnuteľností,
- nebytový priestor,
- jednotka v apartmánovom alebo rekreačnom komplexe,
- priestor určený na ubytovacie alebo rekreačné účely.
Rozdiel má zásadný význam pre:
- účel užívania podľa kolaudačných dokumentov,
- financovanie hypotekárnym úverom,
- poistenie,
- správu a prevádzkové poplatky,
- možnosti trvalého bývania,
- daňové posúdenie,
- pravidlá prevádzkovateľa rezortu,
- prípadnú povinnosť zabezpečiť recepciu alebo spoločný manažment.
Pred kúpou treba porovnať údaje z realitnej ponuky s listom vlastníctva, kolaudačným rozhodnutím, projektovou dokumentáciou a zmluvami k objektu. Ak sa má priestor používať inak, než na aký bol skolaudovaný, môže byť potrebné riešiť zmenu v užívaní stavby alebo ďalšie povolenia.
Sankcie od marca 2027
Od 1. marca 2027 sa začnú uplatňovať aj sankcie podľa nového zákona.
Podľa zverejnených pravidiel môže fyzickej osobe za poskytovanie krátkodobého ubytovania cez online platformu bez platného registračného čísla hroziť pokuta od 100 do 1 000 eur, a to aj opakovane. Pri opakovanom priestupku môže byť horná hranica pokuty vyššia.
Fyzickej osobe – podnikateľovi alebo právnickej osobe môže byť uložená pokuta od 1 000 do 3 000 eur. Poskytovateľovi online platformy môže hroziť pokuta od 3 000 do 30 000 eur.
Zodpovednosť teda nebude iba na strane hostiteľa. Platformy budú musieť pracovať s registračnými číslami a reagovať na neplatné alebo odňaté oprávnenia. Ponuka bez platnej registrácie sa preto stane výrazne rizikovejšou a menej udržateľnou.
Ako by mal investor postupovať pred kúpou
Pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy je vhodné vykonať právnu a prevádzkovú kontrolu v tomto poradí:
- Overiť právny status nehnuteľnosti
Zistiť, či ide o byt, nebytový priestor alebo inú ubytovaciu jednotku. - Skontrolovať účel užívania
Porovnať údaje v katastri s kolaudáciou a skutočným plánovaným využitím. - Preveriť bytový dom alebo rezort
Vyžiadať si domový poriadok, stanovy, zápisnice zo schôdzí a informácie o prípadných obmedzeniach. - Overiť miestne pravidlá
Obec môže mať vlastné všeobecne záväzné nariadenie o dani za ubytovanie, evidencii hostí a oznamovacích povinnostiach. - Rozhodnúť o daňovom a podnikateľskom modeli
Rozlíšiť, či pôjde o klasický prenájom alebo podnikanie v oblasti ubytovacích služieb. - Vytvoriť realistický finančný model
Do výpočtu zahrnúť províziu platformy, upratovanie, energie, správu, opravy, vybavenie, poistenie, dane, obdobia bez hostí a prípadné náklady na externého správcu. - Zohľadniť legislatívu od roku 2027
Počítať s registráciou jednotky, registračným číslom, aktualizáciou údajov a kontrolou zo strany platformy.
Krátkodobý prenájom bude profesionálnejší
Nová registrácia neznamená automatický zákaz Airbnb ani Bookingu. Znamená však, že krátkodobé ubytovanie bude transparentnejšie a administratívne náročnejšie.
Pre investorov to môže mať aj pozitívny efekt. Časť vlastníkov, ktorí nechcú riešiť registráciu, dane, hostí a prevádzku, môže prejsť na dlhodobý prenájom alebo nehnuteľnosť predať. Na druhej strane profesionálne prevádzkované jednotky s dobrou lokalitou, kvalitnou správou a jasným právnym statusom môžu získať konkurenčnú výhodu.
Najväčšou chybou preto bude kúpiť „lacný apartmán s vysokým výnosom“ bez preverenia, či je takýto výnos právne a prevádzkovo vôbec dosiahnuteľný. Od roku 2027 nebude rozhodovať iba počet rezervácií, ale aj to, či má investor správne nastavenú nehnuteľnosť, podnikanie, dane a registráciu.
