Ste majiteľom bytu a rozhodli ste sa ho prenajať? Gratulujeme! Prenájom bytu je skvelá investícia, ale aby bol váš príjem legálny a bezstarostný, musíte splniť niekoľko kľúčových legislatívnych povinností. Slovenská legislatíva je v tomto smere jasná, a my vám prinášame prehľad toho najdôležitejšieho, od daňového priznania až po energetický certifikát.
1. Kedy sa prihlásiť na daňový úrad?
Prenájom nehnuteľnosti je podľa slovenského zákona považovaný za príjem, ktorý podlieha dani z príjmov fyzických osôb. Vaša povinnosť voči daňovému úradu sa líši podľa toho, či prenajímate:
A) Prenájom bez živnosti (tzv. „súkromný prenájom“)
Ak prenajímate len svoj vlastný majetok (byt, dom) a túto činnosť nevykonávate sústavne s cieľom dosahovania zisku (čo je typické pre väčšinu bežných prenajímateľov), ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
- Registrácia: Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.
- Povinnosť v daňovom priznaní: Príjem z prenájmu priznávate v Daňovom priznaní typu B raz ročne, po skončení zdaňovacieho obdobia (do 31. marca nasledujúceho roka).
Viac informácií nájdete aj priamo na stránke Finančnej správy: https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/prenajom-nehnutelnosti-situaci
B) Prenájom so živnosťou (napr. krátkodobý prenájom, služby s ubytovaním)
Ak popri prenájme poskytujete aj služby, ktoré presahujú bežný prenájom (napr. upratovanie, pravidelná výmena bielizne, a pod. – typické pre Airbnb alebo Booking), je to už podnikanie, ktoré si vyžaduje živnostenské oprávnenie a registráciu.
- Registrácia: Musíte sa najprv zaregistrovať na živnostenskom úrade a získať živnostenské oprávnenie. Následne vás živnostenský úrad automaticky (alebo musíte požiadať) zaregistruje na daňovom úrade a bude vám pridelené DIČ.
2. Aké dane je potrebné platiť?
Pri príjmoch z prenájmu sa stretnete primárne s dvomi daňami: daň z príjmov a miestna daň za ubytovanie.
I. Daň z príjmov fyzických osôb
Príjem z prenájmu musíte zdaniť ako súčasť Daňového priznania FO.
- Oslobodenie od dane: Existuje možnosť odpočítania príjmu do výšky 500 € ročne. Ak sú vaše ročné príjmy z prenájmu nižšie ako 500 €, nemusíte ich vôbec zdaňovať. Ak sú vyššie, odpočítate 500 € a zdaňujete len zvyšok.
- Základ dane: Zdaniteľné príjmy znížite o preukázateľné výdavky (napr. odpisy bytu, náklady na opravy, poistenie, úroky z hypotéky viazané na byt).
- Sadzba dane:
- Štandardná sadzba je 19 % pre základ dane do ročnej hranice (približne 47 000 € v roku 2024).
- Pre časť základu dane presahujúcu túto hranicu platí sadzba 25 %.
II. Miestna daň za ubytovanie (ak ide o krátkodobý prenájom)
Ak prenajímate byt na krátkodobé účely (napr. cez Airbnb), je pravdepodobné, že musíte platiť aj miestnu daň za ubytovanie (tzv. „daň z prenocovania“), ktorú určuje každá obec alebo mesto.
- Povinnosť: Musíte sa prihlásiť u príslušnej obce/mesta, vyberať túto daň od každého hosťa a pravidelne ju odvádzať obci.
A čo odvody do poisťovní?
Skvelá správa: Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 nezakladá povinnosť platiť odvody na sociálne poistenie (Sociálna poisťovňa).
Zdravotné poistenie musíte platiť len vtedy, ak váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní 500 € oslobodenia a preukázateľných výdavkov) presiahne stanovenú hranicu. Ohlasovaciu povinnosť voči zdravotnej poisťovni máte až po podaní daňového priznania.
3. Energetický certifikát – Mýtus alebo povinnosť?
Táto otázka je mimoriadne dôležitá, najmä v kontexte rastúceho dôrazu na energetickú efektívnosť budov.
ODPOVEĎ JE JEDNOZNAČNÁ: ÁNO, ENERGETICKÝ CERTIFIKÁT JE POVINNÝ.
Podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov platí povinnosť zabezpečiť energetický certifikát (EC) nielen pri predaji, ale aj pri prenájme nehnuteľnosti (bytu alebo budovy).
- Vaša povinnosť: Vy ako vlastník musíte nájomcovi predložiť energetický certifikát ešte pred podpisom nájomnej zmluvy.
- Platnosť: Certifikát je platný 10 rokov, ak nedošlo k výraznej rekonštrukcii, ktorá by zmenila energetickú náročnosť budovy.
- Október 2025: Hoci sa európska legislatíva v oblasti energetickej hospodárnosti budov neustále sprísňuje, povinnosť predkladať EC pri prenájme platí už dlhšie a ostáva v platnosti aj po októbri 2025. Ignorovanie tejto povinnosti vás môže stáť nemalú pokutu a v extrémnom prípade dokonca spochybniť právoplatnosť zmluvy.
Energetická certifikácia, ako ju definuje Ministerstvo dopravy a výstavby SR, sleduje dôležitý cieľ: zhodnotiť energetickú hospodárnosť nielen celej budovy, ale aj jej vyčlenených častí, ktoré sú navrhnuté alebo upravené na nezávislé užívanie.
Povinnosť certifikácie sa však vzťahuje len na tie samostatné časti, ktoré sú určené na predaj alebo prenájom a stanú sa tak predmetom občianskoprávnych vzťahov. Kľúčové je, že toto hodnotenie je možné vykonať len vtedy, ak sa dá zmerať a posúdiť stav stavebných konštrukcií, vykurovacieho systému a systému ohrevu vody danej časti, a to v súlade s vyhláškou č. 364/2012 Z. z.
Hlavný zámer zavedenia povinnej certifikácie je jasný: zabezpečiť, aby mal budúci majiteľ alebo nájomca komplexnú informáciu o skutočnej energetickej náročnosti nehnuteľnosti, ktorú nadobúda. Ak teda byt sám o sebe nespĺňa kritériá pre vlastnú certifikáciu, je nutné predložiť aspoň energetický certifikát celej budovy.
Zhrnutie pre bezproblémový prenájom
| Oblasť | Povinnosť majiteľa | Kedy splniť? |
|---|---|---|
| Daň z príjmov | Priznať príjem (§ 6 ods. 3) a zaplatiť daň 19 % / 25 %. | Raz ročne (do 31. marca) v Daňovom priznaní typu B. |
| Registrácia na DÚ | Povinná (používate RČ ak ide o súkromný prenájom). | Do konca nasledujúceho mesiaca od začiatku prenájmu. |
| Zdravotné poistenie | Platiť preddavky/vyrovnať nedoplatok (ak príjem presiahne zákonom stanovenú hranicu). | Po podaní Daňového priznania. |
| Energetický certifikát | Zabezpečiť a predložiť nájomcovi. | Pred uzatvorením nájomnej zmluvy. |
Prenajímanie nehnuteľnosti je maratón, nie šprint! Ak si na začiatku nastavíte všetky legislatívne procesy správne, ušetríte si v budúcnosti veľa času, nervov a peňazí. Veľa šťastia pri výbere spoľahlivého nájomcu!
Avšak aj pri takom kroku, akým je prenájom bytu, je rozumné obrátiť sa na skúsenú realitnú kanceláriu v okolí. Zverte tento proces profesionálom a ušetrite si starosti. A ako spoznáte skutočného odborníka v realitách, sme detailne rozobrali v našom ďalšom článku: Ako si vybrať realitného makléra?
