Nový rok je ideálny čas na veľké rozhodnutia – a kúpa, predaj alebo investícia do nehnuteľnosti rozhodne patrí medzi tie najdôležitejšie. Január a február prinášajú nielen nový štart, ale aj konkrétne výhody: menej konkurencie, motivovanejších kupujúcich a čas na prípravu pred jarnou realitnou sezónou.
Či už plánujete predať byt, kúpiť dom alebo investovať do nehnuteľnosti, pripravili sme pre vás kompletný checklist, ktorý vám pomôže urobiť správne kroky v správnom poradí. Poďme na to!
CHECKLIST PRE PREDÁVAJÚCICH
Predávate nehnuteľnosť v roku 2026? Dobrá príprava je základ úspechu. Tu je všetko, na čo by ste nemali zabudnúť:
1. Príprava nehnuteľnosti
| Úloha | Prečo je dôležitá | Termín |
|---|---|---|
| Generálne upratanie a odstraňovanie osobných vecí | Kupujúci si musia vedieť predstaviť priestor ako svoj vlastný | Hneď v januári |
| Drobné opravy (maľovanie, výmena kohútikov, oprava dverí) | Prvý dojem rozhoduje – ušetrí to tisíce pri vyjednávaní | Pred fotografovaním |
| Profesionálne fotografie a video alebo virtuálna prehliadka | 90% kupujúcich začína online – zlé fotky = žiadne obhliadky | Po upratovaní |
| Home staging (aspoň základný) | Zvyšuje atraktivitu a môže skrátiť dobu predaja až o 50% | Pred obhliadkami |
2. Dokumenty a právne náležitosti
- List vlastníctva a overenie ťarchy (či nie sú na nehnuteľnosti exekúcie, hypotéky a pod.)
- Energetický certifikát (povinný pri predaji)
- Geometrický plán (pri pozemkoch a rodinných domoch)
- Kolaudačné rozhodnutie (ak je k dispozícii)
- Doklady o rekonštrukciách (faktúry, povolenia)
3. Stanovenie ceny
- Analýza trhu – porovnanie s podobnými nehnuteľnosťami v lokalite
- Konzultácia s realitným maklérom alebo odhadcom
- Nastavenie realistickej ceny (nie príliš vysokej, ani príliš nízkej)
- Príprava na vyjednávanie (určiť si minimálnu prijateľnú cenu)
4. Marketing a inzercia
- Výber realitnej kancelárie alebo rozhodnutie predávať sám
- Vytvorenie atraktívneho inzerátu s detailným popisom
- Zverejnenie na top realitných portáloch
- Zdieľanie na sociálnych sieťach
- Príprava na obhliadky
5. Daňové a finančné záležitosti
- Zistiť, či musíte platiť daň z príjmu (predaj do 5 rokov od kúpy)
- Pripraviť sa na splatenie hypotéky (ak je nehnuteľnosť zaťažená)
- Dohodnúť si podmienky prevodu peňazí (napr. notárska úschova)
CHECKLIST PRE KUPUJÚCICH
Kupujete nehnuteľnosť? Gratulujeme k rozhodnutiu! Aby ste sa vyhli zbytočným chybám, postupujte podľa tohto plánu:
1. Finančná príprava
| Krok | Čo urobiť | Poznámka |
|---|---|---|
| Stanovenie rozpočtu | Počítať s cenou nehnuteľnosti + vedľajšie náklady (5-10%) | Vedľajšie náklady: daň, právnik, realitka, banka |
| Hypotéka vs. vlastné zdroje | Zistiť, koľko potrebujete požičať a koľko máte vlastných peňazí | Väčšina bánk požaduje aspoň 10-20% vlastných zdrojov |
| Predschválenie hypotéky | Osloviť banky a získať orientačné schválenie | Dáva vám lepšiu pozíciu pri vyjednávaní |
| Rezerva na zariaďovanie | Odložiť si peniaze na nábytok, rekonštrukciu, poplatky | Minimálne 3 000 – 10 000 € podľa stavu nehnuteľnosti |
2. Hľadanie nehnuteľnosti
- Definovať si priority (lokalita, veľkosť, typ nehnuteľnosti, rozpočet)
- Sledovať realitné portály denne
- Zaregistrovať sa na „odber nových ponúk“ u realitných maklérov
- Navštíviť vytypované lokality osobne (infraštruktúra, doprava, služby)
- Neplánované prechádzky po okolí (rôzne časy, víkend vs. pracovný deň)
3. Obhliadky a kontrola
- Obhliadka nehnuteľnosti vo dne aj večer (svetlo, hluk)
- Kontrola technického stavu (okná, rozvody, vlhkosť, zatekanie)
- Overenie vlastníctva a právneho stavu (list vlastníctva, ťarchy)
- Zistiť dôvod predaja (prečo predávajúci odchádza)
- Porozprávať sa so susedmi (aká je lokalita, problémy v dome)
- Overiť energetický certifikát
4. Právne náležitosti
- Objednať si právnika alebo realitného makléra na kontrolu zmlúv
- Overiť, či nehnuteľnosť nemá právne problémy (exekúcie, záložné práva)
- Skontrolovať, či sú uhradené všetky poplatky (fondy opráv, energie)
- Pripraviť si kúpnu zmluvu (cez advokáta alebo notára)
5. Finalizácia kúpy
- Podpis kúpnej zmluve alebo záloha (rezervácia)
- Vybavenie hypotéky (ak je potrebná)
- Notárska úschova peňazí (bezpečnosť pre obe strany)
- Podpis kúpnej zmluvy u notára alebo autorizovaného advokáta
- Zápis do katastra nehnuteľností
- Prevzatie kľúčov a protokol o odovzdaní
CHECKLIST PRE INVESTOROV
Investujete do nehnuteľností? Skvelá voľba pre dlhodobé zhodnotenie kapitálu. Tu je, na čo sa zamerať:
1. Investičná stratégia
| Typ investície | Výhody | Riziká |
|---|---|---|
| Byt na prenájom | Pravidelný pasívny príjem, stabilná investícia | Problematickí nájomníci, údržba, daň z príjmu |
| Kúpa na rekonštrukciu a predaj (flipping) | Rýchly zisk, vysoký výnos | Vysoké počiatočné náklady, riziko predraženia |
| Kúpa pozemku | Nízka údržba, potenciál rastu hodnoty | Žiadny cashflow, dlhodobá investícia |
| Komerčné priestory | Vyššie nájomné, dlhodobé zmluvy | Ťažšie hľadanie nájomcov, vyššia investícia |
2. Analýza trhu a lokality
- Výber perspektívnej lokality (rast obyvateľstva, infraštruktúra, doprava)
- Analýza výnosnosti (rental yield) – porovnanie ceny vs. nájomné
- Sledovanie trendov na slovenskom realitnom trhu
- Zistiť plánované investície v lokalite (obchodné centrá, šport, obchvaty, školy)
3. Finančné kalkulácie
- Vypočítať ROI (return on investment) – návratnosť investície
- Zohľadniť všetky náklady (kúpa, rekonštrukcia, dane, poplatky, údržba)
- Pripraviť finančnú rezervu (minimálne 10% z ceny nehnuteľnosti)
- Rozhodnúť sa ohľadom financovania (hotovosť vs. hypotéka)
4. Právne a daňové otázky
- Zaregistrovať sa ako podnikateľ (ak plánujete viacero nehnuteľností)
- Zistiť daňové povinnosti (daň z príjmu z prenájmu je 19% alebo 25%)
- Overiť možnosti odpočítania nákladov (úroky z hypotéky, údržba)
- Pripraviť zmluvy o nájme (právne ošetrené)
5. Správa nehnuteľnosti
- Rozhodnúť sa, či budete spravovať sami alebo cez správcovskú firmu
- Nastaviť pravidlá pre výber nájomcov (overenie príjmu, referencie)
- Pripraviť nehnuteľnosť na prenájom (zariadenie, revízie)
- Uzavrieť poistenie nehnuteľnosti
Záverečné tipy pre rok 2026
- Začnite hneď v januári – jarná sezóna prichádza rýchlo a príprava trvá dlhšie, než si myslíte.
- Nešetrite na profesionálnej pomoci – dobrý realitný maklér, právnik alebo odhadca vám môže ušetriť tisíce eur.
- Buďte trpezliví, ale rozhodní – realitný trh sa mení, ale unáhlené rozhodnutia sa nevypláca.
- Sledujte trh priebežne – úrokové sadzby, ceny, dopyt – všetko ovplyvňuje vašu stratégiu.
Potrebujete pomoc?
Ak sa cítite stratení v realitnom svete, nebojte sa obrátiť na profesionálov. Či už ide o právne poradenstvo, ohodnotenie nehnuteľnosti alebo kompletné zastúpenie pri predaji nehnuteľnosti či jej kúpe – investícia do odborníka sa vždy oplatí.
Nový rok, nový domov, nová investícia – nech sa vám to podarí!
Máte otázky alebo potrebujete individuálnu konzultáciu? Kontaktujte nás na office@realvea.sk a pomôžeme vám urobiť ten správny krok.
