Byty na Slovensku stále zdražujú, ale pomalšie. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR ceny bytov v krajských mestách v auguste medziročne stúpli o 8,9 %. Pred rokom rástli o 15,2 %. Jednociferné tempo je na trhu prvýkrát od októbra 2024. Znamená to obrat, alebo len spomalenie? A čo z toho vyplýva pre kupujúcich a predávajúcich?
Čo ukazujú augustové čísla
Realitný barometer v auguste 2026 dosiahol 3 498 €/m². Oproti júlu stúpol o 0,2 %. Medzimesačný rast bol tak už tretí mesiac po sebe pod jedným percentom.
Postupné spomaľovanie dobre vidno na medziročnom raste:
| Obdobie | Realitný barometer | Medziročná zmena |
|---|---|---|
| August 2025 | ≈ 3 212 €/m² | +15,2 % |
| Marec 2026 | 3 353 €/m² | +11,0 % |
| Máj 2026 | 3 438 €/m² | ≈ +11 % |
| Jún 2026 | 3 465 €/m² | +11,1 % |
| August 2026 | 3 498 €/m² | +8,9 % |
V našej letnej analýze sme písali, že ceny síce rastú, no dynamika slabne. August to potvrdil. Za posledný rok sa meter štvorcový v krajských mestách zdražel v priemere približne o 286 €. Rok predtým však išlo o výrazne vyšší nárast.
Rovnaký trend vidno aj v ďalších štatistikách:
- Štatistický úrad SR: ceny nehnuteľností na bývanie v 2. štvrťroku 2026 medziročne stúpli o 13,6 %. Oproti 1. štvrťroku však len o 1,4 %, čo je najslabší medzikvartálny rast od konca roka 2023. V Bratislavskom kraji ceny medzikvartálne klesli o 0,5 %, v Prešovskom o 0,6 %.
- NBS: priemerná ponuková cena v 2. štvrťroku dosiahla 3 041 €/m², čo je medziročne o 9,5 % viac.
Trh sa rozdeľuje
Priemer za krajské mestá zakrýva veľké rozdiely medzi segmentmi aj mestami.
Podľa typu bytu (medziročne, krajské mestá):
- novšie 2-izbové byty: +10,1 %,
- staršie 3-izbové byty: +9,3 %,
- staršie 2-izbové byty: +8,3 %,
- novšie 3-izbové byty: +6,0 %.
Najpomalšie zdražujú novšie trojizbové byty, najdrahší segment. Pri súčasných príjmoch a úrokoch si ich môže dovoliť čoraz menej kupujúcich. Rodiny sa preto častejšie pozerajú po starších bytoch alebo mimo mesta.
Podľa miest (medziročne, 2-izbové byty):
| Mesto | Staršie 2-izbové | Novšie 2-izbové |
|---|---|---|
| Bratislava | +1,5 % | +7,3 % |
| Trnava | +12,5 % | +13,4 % |
| Trenčín | +14,5 % | +3,4 % |
| Nitra | +4,0 % | +14,2 % |
| Banská Bystrica | +6,3 % | +10,9 % |
| Žilina | +12,3 % | −2,8 % |
| Prešov | +7,0 % | +23,3 % |
| Košice | +8,3 % | +11,2 % |
Pri bytoch s rozlohou 55 m² sú rozdiely výrazné:
- Starší 2-izbový byt v Bratislave: z 236 170 € na 239 690 €, teda približne o 3 500 € viac.
- Novší 2-izbový byt v Prešove: zo 142 615 € na 175 780 €, teda o viac ako 33 000 € viac.
Pokles už vidno aj v niektorých segmentoch. V Žiline novšie dvojizbové byty medziročne zlacneli o 2,8 % a novšie trojizbové o 3,0 %. V Bratislave staršie dvojizbové byty takmer stoja na mieste.
Prečo ceny neklesajú plošne
Kupujúcich je menej a sú opatrnejší. Ceny napriek tomu neklesajú, pretože trh drží hore niekoľko faktorov:
- Ubúdajú aj predávajúci. Podľa realitných maklérov je na jeseň menej kupujúcich aj menej ľudí, ktorí chcú predávať. Ak slabne dopyt aj ponuka zároveň, na trhu nevznikne prebytok bytov, ktorý by tlačil ceny nadol.
- Stavia sa málo. V 2. štvrťroku 2026 sa na Slovensku dokončilo len približne 2 400 bytov, medziročne o viac ako tretinu menej. Začalo sa stavať tiež len okolo 2 400 bytov, čo je pokles o viac ako 40 %. Slabá výstavba znamená menej nových bytov aj v nasledujúcich rokoch.
- Trh je stále aktívny. Členovia RÚ SR hodnotia „teplotu trhu“ priemerne na 7 z 10. Obchoduje sa menej ako na jar, ale stále živo. Najľahšie sa predávajú dvoj- a trojizbové byty v panelákoch.
Na druhej strane pôsobia drahšie hypotéky. Priemerná sadzba úverov na bývanie s fixáciou na 1 až 5 rokov stúpla z 3,36 % v marci na 3,69 % v júli. ECB v septembri opäť zvýšila sadzby a depozitná sadzba je na 2,50 %. Pri rovnakom príjme preto banka požičia menej.
Ide o zlom?
V tom zmysle, že by ceny začali klesať, zatiaľ nie. Ide o spomalenie. Rozdiel oproti roku 2022 je zreteľný. Od augusta 2021 do augusta 2022 barometer za jeden rok stúpol o 32,7 %. Keď potom prudko vzrástli úroky, ceny v rokoch 2022 až 2023 klesli približne o 10 %. Posledné dva roky rástli pomalšie, spolu zhruba o štvrtinu. Trh je teda menej prehriaty ako vtedy.
Hlavný analytik RÚ SR Vladimír Kubrický očakáva, že aj na konci decembra zostane barometer v jednocifernom medziročnom pluse. Pre plošné zlacňovanie zatiaľ nevidí podmienky.
Zlom je skôr v tom, kto má silnejšiu pozíciu pri vyjednávaní. Pri prudkom raste cien mali navrch predávajúci a kupujúci sa báli, že im ponuka ujde. Teraz sa kupujúci rozhodujú dlhšie, porovnávajú viac ponúk a častejšie sa pokúšajú vyjednať nižšiu cenu.
Ďalší vývoj budú ovplyvňovať najmä:
- rozhodnutia ECB (najbližšie zasadnutie je 29. októbra 2026) a ceny energií,
- plánované zmeny hypotekárnych pravidiel NBS od roku 2027 (vyšší limit LTV pre mladých, prísnejšie podmienky pre investorov),
- konsolidácia verejných financií a slabý rast ekonomiky.
Realitné tipy: čo z toho vyplýva
Ak kupujete
- Nepočítajte s tým, že byty výrazne zlacnejú. Čakanie na veľký pokles cien sa podľa dostupných prognóz zatiaľ neopiera o čísla. Pomalší rast vám však dáva viac času na výber.
- Vyjednávajte. Nehnuteľnosti s nereálnou cenou sa predávajú dlhšie. Ak je byt v inzercii niekoľko mesiacov, máte lepšiu pozíciu.
- Vybavte si financovanie vopred. S predschválenou hypotékou viete, koľko si môžete dovoliť, a predávajúci vás berie vážnejšie.
- Pozerajte sa po lokalite a segmente, nie po priemere. V Bratislave sa ceny starších bytov takmer nehýbu, v niektorých regiónoch stále rastú dvojciferne.
Ak predávate
- Nastavte cenu podľa trhu. Porovnávajte sa so skutočne predanými bytmi, nie s inzerátmi. Pri pomalšom trhu sa predražený byt predáva zbytočne dlho a jeho cenu nakoniec aj tak musíte znížiť.
- Počítajte s dlhším predajom a s tým, že kupujúci budú chcieť zľavu.
- Myslite na dane. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov, ak od jej nadobudnutia uplynulo viac ako päť rokov (§ 9 zákona č. 595/2003 Z. z.). Ak predávate skôr, zisk musíte zdaniť.
Ak investujete
- Pri pomalšom raste cien bude výnos investície viac závisieť od nájomného a menej od toho, že byt časom zdražie.
- Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti rátajte s prísnejším financovaním, ktoré NBS plánuje od roku 2027.
Záver
Jednociferný rast cien je dôležitý signál. Ceny bytov však neklesajú, len rastú pomalšie. Kupujúci majú viac času aj priestoru na vyjednávanie. Predávajúci sa musia prispôsobiť tomu, že realistická cena je dôležitejšia ako pred rokom. Ceny budú aj naďalej v jednotlivých mestách a typoch bytov vyvíjať veľmi rozdielne.
