Od 15. januára 2025 vstupuje do platnosti novela zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu (AML zákon). Táto novela prináša zásadné zmeny pre celé spektrum subjektov, avšak jednou z najvýznamnejšie ovplyvnených skupín sú práve realitné kancelárie. Tieto zmeny odrážajú rastúci tlak na transparentnosť finančných tokov, elimináciu rizika prania špinavých peňazí (Anti Money Laundering) a financovania terorizmu, najmä v oblasti nehnuteľností, kde sú transakcie často vysokohodnotné a atraktívne pre nelegálne praktiky.
Prečo práve realitné kancelárie?
Realitný trh je dlhodobo považovaný za jednu z najzraniteľnejších oblastí pri praní špinavých peňazí. Predstavte si, že by ste vlastnili kufrík plný nelegálne zarobených peňazí. Nehnuteľnosť je ideálnym spôsobom, ako tieto peniaze „očistiť“. Stačí ich investovať do kúpy bytu alebo domu, a tak preniesť nelegálne zisky do legálneho majetku.
Realitné kancelárie preto zohrávajú kľúčovú úlohu v boji proti týmto praktikám, keďže práve cez ne prechádzajú mnohé transakcie. Novela AML zákona si kladie za cieľ posilniť ich zodpovednosť a povinnosti v tejto oblasti. Ak realitné kancelárie neprijmú dostatočne robustné opatrenia, môžu sa stať nechcenými spolupáchateľmi pri legalizácii príjmov z trestnej činnosti.
Kľúčové zmeny pre realitné kancelárie
1. Nová definícia konečného užívateľa výhod
Jednou z najzásadnejších zmien je úprava definície konečného užívateľa výhod (KUV). Po novom bude kladený väčší dôraz na to, aby realitné kancelárie presne identifikovali osoby, ktoré stoja na konci reťazca vlastníctva alebo kontroly. Napríklad pri predaji nehnuteľnosti firemným klientom bude nevyhnutné preveriť nielen samotnú firmu, ale aj fyzické osoby, ktoré sú skutočnými vlastníkmi.
Realitné kancelárie budú povinné zhromažďovať a aktualizovať podrobné údaje o konečných užívateľoch výhod, čo znamená zvýšenie administratívnej záťaže, ale aj vyššiu ochranu pred rizikami.
2. Rozšírenie definície rizikových krajín
Novela taktiež rozširuje zoznam rizikových krajín, ktoré môžu byť spojené s vyšším rizikom prania špinavých peňazí alebo financovania terorizmu. Na realitné kancelárie sa kladú povinnosti zvýšenej starostlivosti voči klientom pochádzajúcich alebo obchodujúcich s týmito krajinami.
Predstavte si situáciu, keď klient pochádza z krajiny uvedenej na zozname rizikových štátov. Realitná kancelária bude musieť vykonať výrazne podrobnejšiu kontrolu, vrátane preverenia zdroja finančných prostriedkov.
3. Zmena postupov pri neobvyklých obchodných operáciách
Realitné kancelárie budú povinné zaviesť nové interné opatrenia na zisťovanie, hlásenie a zdržanie neobvyklých obchodných operácií. Čo presne znamená „neobvyklá obchodná operácia“? Môže ísť napríklad o situáciu, keď klient platí neprimerane vysokú zálohu v hotovosti, kupuje nehnuteľnosť ďaleko pod trhovou cenou alebo používa komplikované právnické štruktúry, ktoré sú ťažko vysvetliteľné.
Ak takú situáciu realitná kancelária spozoruje, bude povinná hlásiť ju príslušnému úradu (Finančnej spravodajskej jednotke) a v niektorých prípadoch dokonca zadržať samotnú transakciu, kým sa neuskutoční preverenie.
4. Zvýšené nároky na AML programy
Každá realitná kancelária bude musieť aktualizovať svoj AML program, ktorý zahŕňa interné procesy a politiku pre boj proti praniu špinavých peňazí. Tento program musí byť detailný a reflektovať všetky zmeny, ktoré novela zákona prináša.
Zahŕňa to napríklad:
- Školenie zamestnancov o nových povinnostiach.
- Zavedenie zrozumiteľných postupov na identifikáciu klientov.
- Hodnotenie rizík spojených s konkrétnymi obchodmi.
- Systém kontroly a evidencie neobvyklých obchodných operácií.
Zanedbanie týchto povinností môže viesť nielen k vysokým pokutám, ale aj k poškodeniu reputácie kancelárie.
Čo to znamená pre realitné kancelárie v praxi?
Ako príklad si predstavme realitnú kanceláriu, ktorá sprostredkúva predaj luxusných bytov v hlavnom meste. Po účinnosti novely zákona bude musieť táto kancelária pri každej transakcii detailne preverovať zdroje financií kupujúceho, obzvlášť ak pôjde o klienta z rizikovej krajiny. Ak by klient chcel napríklad zaplatiť v hotovosti sumu presahujúcu limit stanovený zákonom, kancelária musí transakciu odmietnuť a nahlásiť na Finančnú spravodajskú jednotku.
Záver
Novela AML zákona prináša pre realitné kancelárie nové výzvy, ale zároveň aj možnosť posilniť dôveryhodnosť a transparentnosť svojho podnikania. Napriek zvýšenej administratívnej záťaži je dodržiavanie zákonných povinností kľúčové nielen pre ochranu pred sankciami, ale aj pre budovanie dôvery u klientov. Realitný sektor sa tak stáva ešte dôležitejším hráčom v globálnom boji proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu.
Preto je nevyhnutné, aby každá realitná kancelária pristúpila k implementácii zmien zodpovedne a proaktívne – lebo v tomto prípade nejde len o zákon, ale aj o ochranu pred zneužitím systému a budovanie etických štandardov.
A preto nezabúdajte! Ak sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť, alebo kupovať novú nehnuteľnosť, odporúčame využiť služby realitnej kancelárie – aby celý proces prebehol bez problémov a samozrejme so zreteľom na všetky legislatívne procesy vrátane AML zákona. Neváhajte využiť služby našej realitnej kancelárie RealVEA.sk alebo kontaktovať nás cez e-mail office@realvea.sk.
