Rok 2025 sa chýli ku koncu a prináša so sebou výrazné zmeny na slovenskom realitnom trhu. Podľa najnovších údajov Realitného barometra Realitnej únie SR byty zdraželi medziročne o 12,6 % – čo je najrýchlejší rast od roku 2021. Prečo ceny nehnuteľností stúpajú, kde sa oplatí investovať a čo čaká slovenský realitný trh v roku 2026? Pozrime sa na čísla a trendy.
November 2025: Realitný barometer dosiahol 3 263 €/m²
Priemerná cena bytov na Slovensku v novembri 2025 dosiahla 3 263 eur za meter štvorcový, čo predstavuje pokračujúci rastový trend. Tento výsledok je výsledkom niekoľkých faktorov:
✅ Zlacňovanie hypoték – úrokové sadzby klesli a sprístupnili financovanie
✅ Pozitívny sentiment – ľudia majú opäť dôveru v realitný trh
✅ Návrat investorov – realitní investori sa vrátili na trh po „mŕtvom“ roku 2023
✅ Nedostatok ponuky – na trhu je menej dostupných bytov než dopyt
Krajské mestá: Kde sa predražilo najviac?
Medziročné porovnanie cien za november 2024 a november 2025 ukazuje, že najvýraznejšie zdraželi staršie dvojizbové a trojizbové byty – teda najlikvidnejšie typy nehnuteľností.
Staršie 2-izbové byty – medziročný rast
| Mesto | November 2024 (€/m²) | November 2025 (€/m²) | Zmena (%) |
|---|---|---|---|
| Bratislava | 3 776 | 4 217 | +11,7 % |
| Trnava | 2 585 | 3 055 | +18,2 % |
| Trenčín | 2 211 | 2 494 | +12,8 % |
| Nitra | 2 366 | 2 699 | +14,1 % |
| Banská Bystrica | 2 353 | 3 015 | +28,1 % |
| Žilina | 2 758 | 2 791 | +1,2 % |
| Prešov | 2 438 | 2 886 | +18,4 % |
| Košice | 3 060 | 3 604 | +17,8 % |
Staršie 3-izbové byty – medziročný rast
| Mesto | November 2024 (€/m²) | November 2025 (€/m²) | Zmena (%) |
|---|---|---|---|
| Bratislava | 3 415 | 3 864 | +13,1 % |
| Trnava | 2 348 | 2 648 | +12,8 % |
| Trenčín | 2 036 | 2 262 | +11,1 % |
| Nitra | 2 073 | 2 323 | +12,1 % |
| Banská Bystrica | 2 228 | 2 486 | +11,6 % |
| Žilina | 2 325 | 2 618 | +12,6 % |
| Prešov | 1 985 | 2 439 | +22,9 % |
| Košice | 2 555 | 3 162 | +23,8 % |
Šokujúce zdraženie: Banská Bystrica a východné Slovensko
Najväčšie prekvapenie roku 2025? Banská Bystrica, kde staršie dvojizbové byty zdraželi o neuveriteľných 28,1 %! Podobne aj Košice a Prešov zaznamenali dvojciferný rast – nad 20 %.
Prečo práve východ a stred Slovenska?
- Nižšia vstupná cena – investori a mladé rodiny si môžu dovoliť kúpu
- Zlepšujúca sa infraštruktúra – diaľničné spojenie, investície
- Dobiehanie Bratislavy – historicky podhodnotené regióny rastú rýchlejšie
Novostavby vs. staré byty: Kde sa oplatí investovať?
Zaujímavý je aj rozdiel medzi starými a novými bytmi. Zatiaľ čo staršie byty zdraželi v priemere o 15 %, novostavby len o 11 %.
Novšie 2-izbové byty – medziročný rast
| Mesto | November 2024 (€/m²) | November 2025 (€/m²) | Zmena (%) |
|---|---|---|---|
| Bratislava | 4 451 | 4 991 | +12,1 % |
| Trenčín | 2 514 | 3 219 | +28,0 % |
| Košice | 3 502 | 4 139 | +18,2 % |
| Žilina | 3 974 | 3 780 | -4,9 % |
Zaujímavosť: V Žiline novostavby dokonca zlacneli – o 4,9 % pri dvojizbových a 5,2 % pri trojizbových bytoch. To naznačuje, že v niektorých regiónoch môže dochádzať k nasýteniu trhu.
Bratislava: Kde sa oplatí kúpiť byt?
Hlavné mesto zostáva najdrahšie, no aj v ňom sú výrazné rozdiely medzi mestskými časťami.
Najdrahšie mestské časti (3-izbové byty, staršie)
| Mestská časť | Cena (€/m²) | Mesačná zmena |
|---|---|---|
| Staré Mesto | 4 524 | +0,7 % |
| Ružinov | 3 875 | +1,7 % |
| Nové Mesto | 3 885 | +1,3 % |
| Dúbravka | 3 685 | +3,0 % |
| Petržalka | 3 545 | -0,3 % |
| Rača | 3 174 | -2,4 % |
| Vrakuňa | 3 073 | -0,2 % |
Tip: Ak hľadáte lacnejšie bývanie v Bratislave, Vrakuňa, Rača a Podunajské Biskupice ponúkajú ceny pod 3 500 €/m².
TOP 10 najdrahších miest na Slovensku (3-izbové byty, staršie)
| Poradie | Mesto | Cena (€/m²) | Medziročná zmena |
|---|---|---|---|
| 1. | Bratislava | 3 829 | +15,4 % |
| 2. | Košice | 3 120 | +25,5 % |
| 3. | Pezinok | 2 715 | +11,6 % |
| 4. | Senec | 2 673 | +9,9 % |
| 5. | Trnava | 2 604 | +11,1 % |
| 6. | Žilina | 2 546 | +12,1 % |
| 7. | Banská Bystrica | 2 521 | +11,3 % |
| 8. | Liptovský Mikuláš | 2 445 | +11,6 % |
| 9. | Prešov | 2 355 | +17,5 % |
| 10. | Poprad | 2 347 | +12,0 % |
Koľko stojí byt vo vašom meste? (70 m² trojizbák)
Pre lepšiu predstavu – koľko zaplatíte za starší trojizbový byt s rozlohou 70 m² v rôznych mestách:
- Bratislava: 270 370 eur
- Košice: 218 400 eur
- Pezinok: 190 050 eur
- Trnava: 185 360 eur
- Žilina: 183 260 eur
- Prešov: 170 730 eur
- Trenčín: 158 340 eur
- Nitra: 162 610 eur
- Lučenec: 88 200 eur
Cenový rozdiel medzi Bratislavou a Lučencom je až 3,06-násobný!
Čo čaká slovenský realitný trh v roku 2026?
Podľa aktuálnych dát môžeme predpovedať, že:
- Menšie byty v krajských mestách čaká dvojciferný rast – dopyt bude pretrvávať
- Väčšie byty budú zdražovať pomalšie – vyššia cena = menší dopyt
- Staršie byty v horších lokalitách môžu stagnovať alebo mierne klesať
- Nerovnomerný cenový vývoj – tam, kde ceny prudko rástli, môže prísť spomalenie
Kľúčový faktor: Národná banka Slovenska konštatovala, že „slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii“. To znamená, že ani konsolidačné opatrenia vlády by nemali výrazne zbrzdiť rast cien.
Zhrnutie: Rok 2025 v číslach
🔹 Priemerná cena bytov: 3 263 €/m² (+12,6 % medziročne)
🔹 Najrýchlejšie rastúce mesto: Banská Bystrica (+28,1 % pri 2i bytoch)
🔹 Najdrahšie mesto: Bratislava (3 829 €/m² za starší 3i byt)
🔹 Najlacnejšie mesto: Lučenec (1 260 €/m²)
🔹 Najlikvidnejšie typy: Dvojizbové a trojizbové byty
🔹 Trend: Staršie byty rastú rýchlejšie než novostavby
Rady pre kupujúcich a predávajúcich
Pre kupujúcich:
- Neodkladajte kúpu na neskôr – ceny budú pravdepodobne rásť aj v roku 2026
- Zvážte menšie mestá – Pezinok, Senec, Liptovský Mikuláš ponúkajú dobrý pomer cena/kvalita
- Staršie byty sú lacnejšie – pri rekonštrukcii môžete ušetriť
- Sledujte Žilinu – možnosť nákupu novostavieb za nižšiu cenu
Pre predávajúcich:
- Je to dobrý čas na predaj – dopyt je vysoký
- Profesionálny maklér sa oplatí – ceny rastú, konkurencia tiež
- Investujte do home stagingu – prvý dojem rozhoduje
- Nečakajte na vrchol – nikto nevie, kedy príde korekcia
Záver: Jazda pokračuje
Rok 2025 priniesol najrýchlejší rast cien bytov za posledné štyri roky. Kombinácia lacnejších hypoték, pozitívneho sentimentu a návratu investorov vytvorila ideálne prostredie pre zdražovanie.
Očakávania do roku 2026? Rast pokračuje, no nerovnomerne. Kým menšie byty v krajských mestách budú ďalej zdražovať, väčšie jednotky a periférne lokality môžu stagnovať.
Jedna vec je istá – slovenský realitný trh je živý, dynamický a plný príležitostí. Či už kupujete, predávate alebo len sledujete vývoj – rok 2026 bude zaujímavý!
