Kým predávajúci veria v ďalší rast cien, kupujúci vyčkávajú na lepšie časy. Mnohí potenciálni majitelia bytov a domov odkladajú rozhodnutie s nádejou, že trh sa zlomí a ceny klesnú. No je táto stratégia skutočne múdra? A existuje vôbec ideálny moment na vstup do hry?
Syndróm večného čakania
Slovenský realitný trh zažíva paradoxnú situáciu. Zatiaľ čo ceny nehnuteľností rastú a realitný „barometer“ ukazuje neustály vzostupný trend, stovky potenciálnych kupujúcich zostávajú v pozícii pozorovateľov. „Počkám si ešte rok, určite to zlacnie,“ je veta, ktorú realitní makléri počujú takmer denne.
Ekonomická psychológia tento fenomén označuje ako paralýza analýzou – stav, keď človek má toľko informácií a možností, že sa nakoniec nerozhodne vôbec. Kupujúci sledujú grafy, čítajú analýzy, porovnávajú ponuky, no namiesto rozhodnutia len čakajú na ten „dokonalý“ moment.
Prečo kupujúci často upadnú do pasce vyčkávania?
Rozhodnutie kúpiť nehnuteľnosť patrí medzi najväčšie finančné záväzky v živote človeka. Preto nie je prekvapivé, že s ním prichádza strach a neistota. Lenže práve tieto emócie môžu viesť k nezdravému odkladaniu.
„Vidím klientov, ktorí hľadajú byt už druhý či tretí rok. Medzičasom ceny narástli aj o 20 percent. Keby kúpili vtedy, keď začínali hľadať, dnes by mali vlastný byt a ušetrili by desaťtisíce eur,“ veta ako vystrihnutá zo života realitného makléra.
Ďalším faktorom je zaujatosť potvrdenia – kupujúci aktívne vyhľadávajú informácie, ktoré podporujú ich presvedčenie o budúcom poklese cien. Keď natrafia na článok predpovedajúci krízu alebo korekciu trhu, berú to ako potvrdenie správnosti svojho vyčkávania.
Časovanie trhu je ilúzia
Snaha vyčkať na absolútne dno trhu je rovnako nereálna ako snaha predať na vrchole. Nikto nedokáže s istotou predpovedať, kedy presne nastane zlom. Realitný trh nie je burza cenných papierov. Je oveľa menej volatilný a reaguje pomaly. Kým si všimnete výrazný pokles, najlepšie príležitosti už budú preč.
Navyše, aj keby ceny klesli, neznamená to automaticky, že nehnuteľnosť bude dostupnejšia. Pokles cien zvyčajne prichádza v čase ekonomickej recesie, keď banky sprísňujú podmienky úverovania a rastie nezamestnanosť. Paradoxne, vtedy môže byť získanie hypotéky ťažšie než v čase rastúcich cien.
5 signálov, že je čas prestať váhať
1. Máte stabilný príjem a našetrené
Ak máte pevnú pracovnú pozíciu, pravidelný príjem a našetrenú rezervu na vstupné náklady vrátane 20% akontácie, nemáte dôvod ďalej otáľať. Čakanie v tomto prípade len zbytočne odďaľuje váš cieľ a zvyšuje riziko, že zaplatíte viac.
2. Platíte vysoký nájom
Mnohí kupujúci platia mesačne 600-800 eur na nájme a zároveň čakajú na pokles cien nehnuteľností. Za tri roky takéhoto čakania vyhodia na nájme 21 600 až 28 800 eur – peniaze, ktoré mohli ísť na splácanie vlastnej nehnuteľnosti.
3. Úrokové sadzby sú priaznivé
Nízke úrokové sadzby výrazne ovplyvňujú celkovú cenu, ktorú za nehnuteľnosť zaplatíte. Rozdiel medzi 3% a 5% úrokom pri hypotéke 150 000 eur na 30 rokov predstavuje desaťtisíce eur. Ak sú sadzby aktuálne na tej nižšej hranici, je to silný argument pre nákup.
4. Našli ste nehnuteľnosť, ktorá vám vyhovuje
Keď nájdete byt alebo dom, ktorý spĺňa vaše kritériá – lokalita, dispozícia, stav, cena – nečakajte. Dobré ponuky sa na trhu nezdržia dlho. Kvalitné nehnuteľnosti za rozumnú cenu sa predávajú do pár týždňov. Kto váha, prehráva!
5. Potrebujete riešiť bytovú situáciu
Ak sa vaša rodina rozrastá, deti potrebujú vlastnú izbu alebo sa sťahujete za prácou, praktická potreba by mala prevážiť nad špekuláciou o budúcom vývoji trhu. Kvalita života tu a teraz má svoju hodnotu.
Ako pristupovať k nákupu nehnuteľnosti rozumne
Stanovte si reálny rozpočet
Nezakladajte svoje hľadanie na optimistických predpokladoch. Počítajte s rezervou na nepredvídané výdavky. Banka vám možno schváli hypotéku na 200 000 eur, no to neznamená, že ju musíte vyčerpať celú.
Nehľadajte dokonalosť
Neexistuje dokonalá nehnuteľnosť. Vždy bude niečo, čo by mohlo byť lepšie. Naučte sa rozlišovať medzi podstatnými kritériami a príjemnými bonusmi. Kupujúci často hľadajú byt, ktorý má všetko – perfektnú lokalitu, ideálnu dispozíciu, nízku cenu, nový stav. Taký byt neexistuje! Treba vedieť, kde ustúpiť.
Spolupracujte s odborníkom
Realitný maklér vám ušetrí čas, peniaze a nervy. Pozná trh, vie vyjednávať a pomôže vám vyhnúť sa chybám. Dobrý maklér vám povie pravdu, aj keď nie je príjemná. Upozorní vás na riziká a pomôže vám urobiť informované rozhodnutie! A áno, aj vy ako kupujúci môžete mať svojho vlastného makléra, ktorý pozerá na vaše záujmy. O službe maklér kupujúceho sme si už napísali v inom článku: Kupujete nehnuteľnosť? Využite službu „Maklér kupujúceho“.
Nechajte si nehnuteľnosť odborne zhodnotiť
Pred kúpou investujte do znaleckého posudku alebo aspoň do konzultácie so stavebným inžinierom pri kúpe rodinného domu. Skryté vady môžu neskôr stáť desaťtisíce eur.
Počítajte s dlhodobým horizontom
Nehnuteľnosť nie je špekulatívna investícia. Ak plánujete v byte alebo dome bývať minimálne 5-7 rokov, krátkodobé výkyvy trhu vás nemusia trápiť. Dlhodobo realitný trh historicky rastie.
Čo ak naozaj príde pokles?
Áno, ceny nehnuteľností nemôžu rásť donekonečna. Korekcia príde skôr či neskôr. No aj vtedy platí, že nehnuteľnosť má hodnotu. Ak ste kúpili byt za 200 000 eur a o dva roky bude jeho trhová hodnota 180 000 eur, neznamená to, že ste prišli o peniaze – pokiaľ v ňom bývate a nemáte v pláne predávať.
Záver: Najlepší čas na kúpu je vtedy, keď ste na to pripravení
Namiesto špekulácie o budúcnosti trhu sa sústreďte na svoje vlastné možnosti a potreby. Ak máte stabilné financie, našetrené a potrebujete riešiť bývanie, je to ten správny čas. Ak váš rozpočet nestačí alebo nie ste istí svojou budúcnosťou, počkajte – no nie preto, že očakávate zázračný pokles cien, ale preto, že ešte nie ste pripravení.
Pamätajte: čas strávený v kvalitnom bývaní má svoju hodnotu. Niekedy sa oplatí zaplatiť o niečo viac a začať žiť svoj život, než roky čakať na moment, ktorý možno nikdy nepríde.
