Realitný barometer ukazuje, že po silnom letnom raste nastala v septembri mierna korekcia, no celkový dlhodobý trend ostáva pevne rastúci.
Celkový trend a ceny
Celková hodnota barometra: V septembri 2025 došlo k miernemu medzimesačnému poklesu o 0,1 %. To naznačuje, že trh si po rýchlom raste v predchádzajúcich mesiacoch (máj-august narástol o 4,6 %) vzal krátku prestávku.
Cena za m²: Priemerná cena bytov na Slovensku bola v septembri 2025 na úrovni 3208 €/m² (smer dole ▼, čo potvrdzuje ten mierny pokles).
Kumulatívny rast (kľúčová informácia): Napriek septembrovej korekcii je realitný trh od začiatku roka (Január – September 2025) v silnom pluse, a to +9,0 %. Medziročný rast je dokonca +12,7 %.
Záver k trendu: Začiatok jesene sa niesol v znamení mierneho ochladenia, ktoré však nepredstavuje zlom, ale skôr zdravú konsolidáciu po silnom predchádzajúcom raste. Trh ostáva v celkovo rastovom cykle.
Cenový vývoj v krajských mestách (September 2025 vs. August 2025)
Pozrime sa, aký bol trend v jednotlivých krajských mestách (zmena v priemerných cenách bytov v €/m² v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom):
| Mesto | Trend | Poznámka |
|---|---|---|
| Bratislava | Mierne hore (▲) | Ceny sa držali alebo mierne rástli, najmä staršie 3-izbové byty (+1,2 %). |
| Banská Bystrica | Dole (▼) | Jasný pokles v priemerných cenách, najmä pri starších 2-izbových bytoch (-4,9 %) a novších 3-izbových (-3,4 %). |
| Košice | Hore (▲) | Silný rast 1-izbových starších bytov (+8,1 %). |
| Nitra | Hore (▲) | Rast, najmä 1-izbové staršie byty (+6,4 %). |
| Prešov | Dole (▼) | Pokles bol najvýraznejší pri 3-izbových starších bytoch (-2,9 %) a novších 4-izbových (-6,5 %). |
| Trenčín | Hore (▲) | Silný rast starších 2-izbových bytov (+6,0 %). |
| Trnava | Dole (▼) | Mierne klesala, najmä novšie byty. |
| Žilina | Dole (▼) | Pokračujúci pokles v mnohých kategóriách, napr. staršie 4-izbové byty (-4,8 %). |
Regionálna dynamika: September bol pre krajské mestá zmiešaný: Bratislava, Košice, Nitra a Trenčín zaznamenali rast (alebo stagnáciu s rastovými prvkami), zatiaľ čo Banská Bystrica, Prešov, Trnava a Žilina zaznamenali mierny pokles.
Kľúčové segmenty: Staršie vs. Novšie byty
- Rast starších bytov v roku 2025 (za 9 mesiacov): Ceny starších bytov rástli rýchlejšie ako novších.
- Staršie 2-izbové byty: Priemerný rast +11,6 %.
- Staršie 3-izbové byty: Priemerný rast +13,8 %.
- Rast novších bytov v roku 2025 (za 9 mesiacov):
- Novšie 2-izbové byty: Priemerný rast +8,6 %.
- Novšie 3-izbové byty: Priemerný rast +7,2 %.
Prekvapivý fakt: V roku 2025 (do septembra) ťahali rast predovšetkým staršie byty (najmä 3-izbové), čo je často znakom silného dopytu a obmedzenej ponuky.
Miesta s najväčšími zmenami (za 9 mesiacov 2025)
Hoci september priniesol len miernu korekciu, je dôležité vidieť, kde boli cenové tlaky najväčšie za celý doterajší rok.
| Typ bytu s najvyšším rastom cien (Jan. – Sep. 2025) | Zmena (%) |
|---|---|
| Prešov, 3-izbové, staršie | +25,3 % |
| Trenčín, 2-izbové, novšie | +24,5 % |
| Košice, 3-izbové, staršie | +21,4 % |
| Typ bytu s najväčším poklesom cien (Jan. – Sep. 2025) | Zmena (%) |
|---|---|
| Žilina, 2-izbové, novšie | -7,8 % |
| Žilina, 2-izbové, staršie | -5,7 % |
| Žilina, 3-izbové, novšie | -4,2 % |
Žilina ako výnimka: Žilina je jediné krajské mesto, ktoré za 9 mesiacov tohto roka zaznamenalo pokles cien vo viacerých kategóriách, čo však podľa analýzy súvisí s jej predchádzajúcim silným rastom.
Predpokladaný vývoj na jeseň a zimu 2025
Analytici Realitnej únie SR predpokladajú, že trh zostane v znamení rastu, avšak tempo zdražovania sa spomalí oproti prvej polovici roka.
Faktory podporujúce rast:
- Napätá ponuková strana: Slabá výstavba nových bytov.
- Hypotéky: Aj mierny pokles úrokových sadzieb môže aktivovať dopyt.
- Rast miezd: Zvyšuje kúpnu silu domácností.
Faktory brzdiace rast:
- Neistota: Slabší výkon ekonomiky a konsolidačné opatrenia vlády môžu tlmiť spotrebiteľský optimizmus.
- Cenová korekcia: Aktuálne vysoký rast cien v niektorých lokalitách môže vyvolať triezvejšie správanie kupujúcich a následnú korekciu.
Zhrnutie začiatku jesene (September 2025)
September 2025 na slovenskom realitnom trhu s bytmi bol aj podľa Realitnej únie SR mesiacom mierneho oddychu po letnom boome. Celoslovenský priemer klesol o 0,1 %, čo je zanedbateľné, ale naznačuje to stabilizáciu cien po prudkom raste.
Hlavný odkaz pre trh v septembri 2025: Mierny pokles, ale dlhodobá trajektória (od začiatku roka) je silne rastová (+9,0 %). Trh je lokálne rozdelený, s niektorými mestami (Košice, Nitra, Trenčín) vykazujúcimi rast a inými (Žilina, Banská Bystrica) klesajúcimi. Dominantným ťahúňom rastu v roku 2025 boli prekvapivo staršie byty.
