Na prvý pohľad sa to môže zdať ako jednoduchý proces – zdedíte majetok a potom ho predáte. Avšak, ako sa hovorí: diabla objavíte v detailoch 🙂 Predstavte si, že ste práve zdedili pozemok od svojho zosnulého strýka. Možno ste už roky snívali o výstavbe vlastného rodinného domu, ale teraz, keď máte k dispozícii pozemok, zistíte, že je príliš vzdialený od centra mesta alebo jednoducho nie je vhodný pre vaše každodenné potreby. A tak sa rozhodnete ho predať.
Ale počkajte, nie je to tak jednoduché. Ak nie ste jediný vlastník, teda ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti, nemôžete ju len tak predať! Prvým krokom je ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná, čo znamená, že nemožno ju jednoducho oznámiť počas rodinnej večere. Musí obsahovať všetky potrebné informácie, vrátane podrobného popisu nehnuteľnosti, vašej ceny a toho, ako a kedy má byť zaplatená. Ak nie je dohodnutá konkrétna doba, kedy sa má predaj uskutočniť, do hry vstupuje zákonná dvojmesačná lehota. To znamená, že ostatní spoluvlastníci majú dva mesiace na to, aby prijali vašu ponuku a zaplatili vám.
Možno sa pýtate: Prečo je to tak? Prečo musím svoju časť najprv ponúknuť príbuzným? Odpoveď je jednoduchá – je to zákon. Zákon o spoluvlastníctve nehnuteľností je navrhnutý tak, aby chránil práva všetkých spoluvlastníkov. Takže aj keď máte vo svojej hlave plán, ako predať svoj podiel, musíte najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom možnosť kúpiť ho.
A čo ak ostatní spoluvlastníci vašu ponuku odmietnu alebo sa rozhodnú, že nechcú kúpiť váš podiel? V takom prípade môžete pokračovať v predaji svojho podielu komukoľvek inému.
Príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti
Podľa zákona sa predpokladá, že ak majiteľ nehnuteľnosti, ktorú plánuje predať, ju vlastní menej ako 5 rokov, je povinný zaplatiť daň z predaja. Avšak, ak sa pripravujete na predaj zdedenej nehnuteľnosti, mali by ste vedieť, že v tomto prípade sa uplatňujú špeciálne pravidlá pre daňové povinnosti.
Konkrétne, pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je dôležité zvážiť rodinný vzťah medzi dedičom a osobou, od ktorej nehnuteľnosť zdedil. Existujú rôzne pravidlá pre dedičov v priamom rade a tiež pre dedičov v nepriamom rade.
Dediči v priamom rade
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t.j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov).
Dediči v nepriamom rade
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič [§ 9 ods. 1 písm. a) zákona]. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t.j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).
Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.
Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom pri predaji tejto nehnuteľnosti je všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve.
POZOR: Okrem dane z príjmu musíte zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14% z vymeriavacieho základu (7% ak ide o osobu so zdravotným postihnutím). Presnú sumu vám vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní na základe podaného daňového priznania.
Zhrňme si, ako to teda funguje v praxi
Predaj zdedeného pozemku je ako cesta cez labyrint. Musíte sa pohnúť správnym smerom, aby ste našli východ. Prvým krokom je ponúknuť podiel všetkým príbuzným, ktorí majú predkupne právo.
V prípade, že niektorí z príbuzných o kúpu majú záujem, môžete sa dohodnúť na cene a podmienkach predaja. Ale ak všetci odmietnu, môžete pokračovať v pláne predaja pozemku na otvorenom trhu.
Ak je vaša nehnuteľnosť zdedená viacerými ľuďmi, veci sa môžu stať ešte komplikovanejšie. Všetci spoluvlastníci musia súhlasiť s predajom a musia byť tiež zapojení do rozhodovacieho procesu. Predstavte si to ako porady v rodinnom kruhu, kde sa všetci musia zhodnúť na tom jedinom spoločnom rozhodnutí.
Zákon stanovuje, že ak ste vlastníkom nehnuteľnosti menej ako 5 rokov a rozhodnete sa ju predať, musíte zaplatiť daň. Ale pozor, ak máte v pláne predať nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili, musíte sa riadiť špecifickými pravidlami, ktoré regulujú daňovú povinnosť. Takže ak sa vyskytne takáto situácia, je dobré byť o tomto informovaný.
Predaj zdedeného pozemku je teda skôr maratónom než šprintom. Vyžaduje si čas, trpezlivosť a schopnosť komunikovať so všetkými zainteresovanými stranami. Ale so správnymi informáciami a poradenstvom môže byť tento proces hladký a bezproblémový.
Nakoniec, pokiaľ sa vám podarí prekonať všetky tieto prekážky, môže byť predaj zdedeného pozemku ziskovým a uspokojujúcim rozhodnutím. A pri tom všetkom si môžete byť istí, že ste urobili všetko pre to, aby ste dodržiavali zákony a rešpektovali práva svojich príbuzných.
Nezabudnite, že každý prípad je iný/jedinečný! A tak sa neváhajte pred predajom nehnuteľnosti poradiť. Ak by ste potrebovali pomoc pri predaji Vášho zdedeného pozemku, neváhajte a kontaktujte našu realitnú kanceláriu RealVEA.sk.
