Predaj rozostavanej stavby vie byť výborný spôsob, ako uvoľniť kapitál a odovzdať projekt niekomu, kto ho dotiahne do kolaudácie. Zároveň však ide o jednu z najspletitejších transakcií v realitách – právne, daňovo aj z pohľadu „hypo“ financovania. V tomto článku sme pre vás pripravili prehľad kľúčových pravidiel, na čo si dať pozor, ako si nastaviť zmluvy a ako neplatiť viac daní, než musíte.
Právny základ: pozemok a stavba sa posudzujú oddelene
- Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. To znamená, že aj keď v kúpnej zmluve dohodnete jednu úhrnnú cenu, na daňové účely musíte posudzovať samostatne:
- predaj pozemku
- predaj rozostavanej stavby
- V praxi preto odporúčame v kúpnej zmluve uviesť dve samostatné ceny (alebo zdôvodnené rozdelenie celkovej ceny). Pomôže vám to pri preukazovaní nákladov a pri posúdení oslobodenia od dane.
Rozhodujúce je, či je rozostavaná stavba zapísaná v katastri
- Ak je rozostavaná stavba zapísaná v katastri:
- moment nadobudnutia je deň zápisu do katastra (list vlastníctva),
- príjem z jej predaja patrí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností,
- po uplynutí 5 rokov od zápisu do katastra je príjem z predaja stavby oslobodený od dane z príjmov; ak predáte skôr, príjem zdaňujete.
- Ak rozostavaná stavba v katastri nie je:
- príjem z predaja sa neposudzuje ako predaj nehnuteľnosti,
- ide o „ostatný príjem“ z predaja majetku podľa § 8 zákona o dani z príjmov (bez možnosti uplatniť 5‑ročné oslobodenie na stavbu),
- uplatniť si môžete preukázateľné výdavky (materiál, práce, projekt, úroky k úveru použitému na výstavbu a pod.).
Pozemok: 5 rokov vlastníctva = oslobodenie
- Predaj pozemku je pre fyzickú osobu oslobodený od dane z príjmov po 5 rokoch od jeho nadobudnutia (zápisu vlastníctva do katastra nehnuteľností).
- Stav a osud stavby na pozemku na toto oslobodenie nemá vplyv – pozemok a stavbu posudzujete samostatne.
Prehľad najčastejších daňových scenárov
| Čo predávate | Stav v katastri | Oslobodenie od dane z príjmov | Typ príjmu | Poznámka |
|---|---|---|---|---|
| Pozemok | Zapísaný | Áno, po 5 rokoch od nadobudnutia | Príjem z predaja nehnuteľnosti | Posudzujte oddelene od stavby |
| Rozostavaná stavba | Zapísaná | Áno, po 5 rokoch od zápisu rozostavanej stavby | Príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti | 5 rokov sa počíta od dátumu zápisu stavby |
| Rozostavaná stavba | Nezapísaná | Nie (na stavbu) | Ostatný príjem podľa § 8 ZDP | Možné uplatniť preukázateľné výdavky |
| Pozemok + nezapísaná stavba | Pozemok áno / stavba nie | Pozemok: po 5 rokoch; Stavba: nie | Pozemok: predaj nehnuteľnosti; Stavba: § 8 | Rozdeľte kúpnu cenu v zmluve |
| Stavba zaradená v obchodnom majetku | Zapísaná/nezapísaná | Oslobodenie až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku | Príjem z podnikania / § 8 podľa prípadu | Špecifický režim – konzultujte účtovníctvo |
Ako sa počíta daňový základ a daň
- Daňový základ = zdaniteľný príjem mínus preukázateľné výdavky.
- Výdavky, ktoré si viete uplatniť:
- cena nadobudnutia pozemku (pri zdanení pozemku),
- náklady na výstavbu (materiál, dodávateľské práce, projekt, technický dozor, napojenia, poplatky, znalecké posudky, geodetické práce),
- úroky z úveru použitého na výstavbu (primerane k zdanenej časti),
- poplatky za vklad do katastra, právne služby k výstavbe/predaju.
- Zdravotné odvody: príjmy z predaja, ktoré podliehajú dani, zväčša vstupujú aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia (existuje ročný strop vymeriavacieho základu). Presnú sadzbu a dopad si overte podľa aktuálnej legislatívy a vašej situácie.
- Dôležité: Ak sú splnené podmienky oslobodenia (5 rokov), oslobodený príjem do daňového priznania neuvádzate.
Katastrálne a stavebné povinnosti
- Zápis rozostavanej stavby do katastra sa oplatí zvážiť:
- jasne vymedzí vlastnícke práva a umožní zriadiť záložné právo (ľahšie financovanie kupujúceho),
- spúšťa 5‑ročnú lehotu na oslobodenie pri budúcom predaji stavby.
- Po predaji je potrebné riešiť zmenu stavebníka na stavebnom úrade (nový vlastník pokračuje v konaní – podajte žiadosť o zmenu stavebníka).
- Dokumenty, ktoré si pripravte:
- právoplatné stavebné povolenie a projektová dokumentácia,
- potvrdenie o stupni rozostavanosti, rozpočet nákladov, zoznam vykonaných prác,
- geodetická dokumentácia, prípojky a zmluvy s dodávateľmi energií,
- fotodokumentácia postupu stavby, revízne správy k zrealizovaným častiam,
- list vlastníctva, ťarchy (záložné práva, vecné bremená), súhlasy bánk.
- Banky a financovanie:
- banky zvyčajne financujú rozostavané stavby až od určitého stupňa (hrubá stavba, strecha, okná),
- ak je stavba v ranom štádiu, kupujúci často potrebuje viac vlastných zdrojov – zohľadnite to v cene a cieľovej skupine.
Časté chyby a ako sa im vyhnúť
- Jedna úhrnná cena bez rozdelenia a bez podkladov k alokácii – ťažšie preukazovanie výdavkov.
- Ignorovanie 5‑ročných lehôt – zbytočne zaplatená daň, ktorú by šlo legálne ušetriť načasovaním.
- Neriešené ťarchy a banky – zdrží alebo zablokuje prevod.
- Zanedbaná dokumentácia k výstavbe – znižuje dôveru kupujúceho a cenu.
- Podcenenie DPH pri podnikateľoch – môže „zjesť“ časť marže.
Zverte predaj takejto nehnuteľnosti profesionálom!
Predaj nehnuteľnosti môže byť náročný proces, ktorý si vyžaduje množstvo času, odborných znalostí a skúseností aj keď nejde o rozostavanú stavby. V prípade rozostavanej nehnuteľnosti je to o to náročnejšie! Preto je vhodné zveriť túto úlohu do rúk profesionálnej realitnej kancelárie. Naša kancelária RealVEA.sk disponuje tímom odborníkov, ktorí sú pripravení poskytnúť vám všetky potrebné služby, aby váš predaj prebehol hladko a efektívne.
Pomôžeme vám dosiahnuť najlepší možný výsledok predaja, pričom kladieme dôraz na udržateľné a moderné riešenia, ktoré sú kľúčové pre dnešných kupujúcich.
