Našli ste svoje vysnívané bývanie? Gratulujeme! Teraz vás čaká tá druhá, často zložitejšia časť – financovanie. Pri vybavovaní hypotéky sa stretnete s množstvom skratiek a pojmov, no jedna z nich je absolútne kľúčová a rozhodne o tom, či a za akých podmienok úver získate. Tou skratkou je LTV.
Možno ste ju už zachytili v banke alebo v článkoch o financiách. Čo to však presne znamená a prečo by vás to malo zaujímať viac ako čokoľvek iné? Poďme si to rozobrať pekne po poriadku.
Čo presne znamená LTV?
LTV je skratka anglického výrazu „Loan-to-Value“, čo v preklade znamená „pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti“. Vyjadruje sa v percentách a v podstate ide o veľmi jednoduchý výpočet:
(Výška vášho úveru / Hodnota zakladanej nehnuteľnosti) x 100 = LTV
Praktický príklad: Povedzme, že si chcete kúpiť byt v hodnote 150 000 €. Od banky si potrebujete požičať 120 000 €.
Váš výpočet LTV bude vyzerať takto: (120 000 € / 150 000 €) x 100 = 80 %
Vaše LTV je teda 80 %. Zvyšných 20 % (v tomto prípade 30 000 €) musíte dofinancovať z vlastných zdrojov.
Prečo je LTV také dôležité? Z pohľadu banky aj vás!
LTV nie je len nejaké číslo pre štatistiku. Je to kľúčový ukazovateľ rizika pre banku.
- Z pohľadu banky: Čím je LTV nižšie, tým je pre banku úver bezpečnejší. Ak by ste prestali úver splácať, banka má v zálohe nehnuteľnosť. Ak vaše LTV bolo napríklad 70 %, znamená to, že vy ste zložili až 30 % z vlastných peňazí. Banka má tak väčšiu istotu, že aj pri poklese cien nehnuteľností predajom získa späť požičanú sumu. Naopak, vysoké LTV (napríklad 90 %) znamená pre banku vyššie riziko. Preto sú takéto úvery často drahšie (majú vyšší úrok) a sú aj menej dostupné.
- Z vášho pohľadu: LTV priamo určuje, koľko vlastných úspor budete potrebovať. V časoch, keď banky poskytovali 100 % LTV, ste teoreticky nepotrebovali žiadne vlastné zdroje na kúpnu cenu. Tieto časy sú však preč. Dnes je LTV jedným z hlavných dôvodov, prečo je sporenie na bývanie nevyhnutnosťou.
Aké sú aktuálne pravidlá LTV na Slovensku?
Na Slovensku pravidlá pre LTV prísne stráži a reguluje Národná banka Slovenska (NBS). Jej cieľom je chrániť stabilitu finančného trhu a zabrániť nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva.
Aktuálne platia tieto hlavné limity:
- Štandardný limit LTV je 80 %: Väčšina nových hypoték by nemala prekročiť túto hranicu. To znamená, že na kúpu nehnuteľnosti potrebujete mať našetrených minimálne 20 % z jej hodnoty.
- Výnimka do 90 % LTV: Banky majú možnosť poskytnúť obmedzený objem úverov s LTV medzi 80 % a 90 %. Táto výnimka je však určená najmä pre mladších žiadateľov (do 36 rokov), ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Počet takýchto úverov je však striktne limitovaný a nie každý na ne dosiahne.
- Hypotéky nad 90 % LTV: Tieto sa už na Slovensku v podstate neposkytujú. Doba 100 % hypoték je minulosťou.
Pozor! „Hodnota nehnuteľnosti“ nie je vždy kúpna cena
Toto je jeden z najčastejších omylov! Keď počítate LTV, do menovateľa dosádzate hodnotu nehnuteľnosti. Táto hodnota však nie je automaticky kúpna cena, na ktorej ste sa dohodli s predávajúcim. Pre banku je rozhodujúca hodnota určená jej znalcom (väčšinou interným alebo zmluvným).
Príklad z praxe: Dohodli ste sa na kúpe bytu za 200 000 €. Spoliehate sa, že pri 80 % LTV dostanete úver 160 000 €. Znalecký posudok pre banku však ohodnotí byt len na 190 000 €.
Banka bude počítať 80 % LTV zo sumy 190 000 €, nie z 200 000 €. Maximálny úver, ktorý vám poskytne, tak bude 152 000 €. Zrazu potrebujete z vlastných zdrojov nie 40 000 €, ale až 48 000 €!
Riziko krízy: Keď LTV presiahne 100 %
V čase ekonomickej neistoty a poklesu cien nehnuteľností sa LTV môže stať nočnou morou. Predstavte si, že ste v roku 2022 kúpili nehnuteľnosť za 200 000 € s úverom 180 000 € (LTV 90 %). Medzičasom ste niečo splatili a váš dlh je 175 000 €. Ceny nehnuteľností však klesli a hodnota vášho bytu je už len 160 000 €.
Vaše aktuálne LTV je: (175 000 € / 160 000 €) x 100 = 109 %.
Váš dlh je zrazu vyšší ako hodnota nehnuteľnosti. Ak by ste sa dostali do problémov so splácaním, ani predaj bytu by nestačil na vyplatenie celej hypotéky. Pre banku aj pre vás je to extrémne riziková situácia.
Záverom: LTV je oveľa viac než len tri písmená. Je to základný kameň vašej hypotéky, ktorý určuje, koľko si môžete požičať a koľko musíte mať našetrené. Pochopenie tohto princípu vám dá obrovskú výhodu pri plánovaní financovania vášho bývania. Nezabudnite, že nižšie LTV znamená nielen menší úver, ale aj väčšiu bezpečnosť pre vás a lepšie podmienky od banky.
