Koniec roka je ideálny čas na plánovanie. Ak ste živnostník alebo vlastníte s.r.o. a v roku 2026 plánujete kúpu bytu, domu či investičnej nehnuteľnosti, správne nastavené účtovníctvo a daňové priznanie môžu rozhodnúť, či banka schváli vysokú hypotéku za priaznivých podmienok.
Prečo je príprava dôležitá
Banky pri posudzovaní žiadosti o úver nepozerajú len na jeden údaj — hodnotia komplexnú finančnú situáciu: priebežné a dlhodobé tržby (obrat), vykázaný zisk, cash-flow, stabilitu príjmov, úroveň záväzkov a kreditnú históriu. Pre banku je kľúčové, či je žiadateľ schopný úver pravidelne splácať, nie len to, aký má obrat “na papieri”.
Čo banky typicky posudzujú
- Zisk po zdanení (pre s.r.o. dôležitý indikátor ziskovosti firmy).
- Obrat / tržby — ukazujú veľkosť podnikania a jeho stabilitu.
- Cash-flow / pravidelnosť príjmov — banky chcú vidieť, že peniaze prichádzajú stabilne každý mesiac.
- Výška a štruktúra záväzkov (existujúce úvery, leasingy).
- Dĺžka podnikania a vývoj tržieb v posledných 2–3 rokoch.
- Daňové priznania, súvahy a výkazy ziskov a strát — musí byť poriadok v dokumentoch.
Ako banky riešia živnostníkov (SZČO)
Banky pri SZČO často „normalizujú“ príjem z daňového priznania, aby zodpovedal skutočnému disponibilnému príjmu na splácanie. Prepočet môže zahŕňať úpravu o náklady, odvody a iné položky. Preto platí:
- Banky nevnímajú len obrat ani len zisk — hodnotia oba ukazovatele a najmä čistý príjem dostupný na splátky.
- Ako orientačný príklad pri kalkulácii mesačného „uznaného“ príjmu banky niekedy používajú koeficient, ktorý z ročného obratu zohľadní približne 10–60 % (v závislosti od odvetvia a preukázateľných nákladov). Tento rozsah je ilustračný — konkrétna banka bude postupovať podľa vlastnej metodiky.
- Banky si vyžiadajú daňové priznania za minimálne 1–2 posledné roky, niektoré banky preferujú 2–3 roky.
Príklad: ak máte ročný obrat 60 000 €, banka môže (v závislosti na odvetví a preukázaných nákladoch) uznať za disponibilný ročný príjem 18 000–42 000 €, teda mesačne 1 500–3 500 €; presné čísla závisia od konkrétnej banky a od povahy nákladov.
Ako banky posudzujú s.r.o.
Pre spoločnosti platia iné vstupy, ktoré banka hodnotí:
- Ziskovosť a tiež výška obratov spoločnosti — dlhodobé pretrvávajúce straty sú problém.
- Súvaha a zadlženosť — pomer vlastného kapitálu ku cudzím zdrojom.
- Účtovná transparentnosť — čisté a preukázateľné účtovníctvo, zmluvy, faktúry.
Ak spoločnosť na papieri vykazuje trvalú stratu (alebo nulový výsledok), banka to vníma ako riziko — aj keď podnikateľ môže “reálne” prijímať hotovosť mimo účtovníctva. Transparentnosť a súlad medzi účtovníctvom a realitou je preto kľúčový.
Na čo si dať pozor pri daňovom priznaní a uzávierke (praktické odporúčania)
- Nepodceňte vykázanie primeraného zisku – dlhodobé vykazovanie nulového zisku alebo strát môže zhoršiť bonitu.
- Nehromadiť veľké jednorazové náklady na konci roka, ktoré znížia zisk v období, keď budete žiadať o úver.
- Dbajte na stabilitu príjmov — banky dobre hodnotia rast alebo aspoň stabilitu tržieb.
- Udržiavajte poriadok v dokladoch — daňové priznania, súvaha, výkaz ziskov a strát, hlavná kniha, bankové výpisy.
- Sledujte záväzky — vysoké existujúce splátky znižujú možnú výšku nového úveru.
- Konzultujte s účtovníkom — plánujte uzávierku s ohľadom na plánovanú žiadosť o úver.
Na čo sú banky obzvlášť citlivé
- Veľké jednorazové odpočty alebo náklady v účtovníctve, ktoré výrazne znižujú vykázaný zisk.
- Príjmy nepreukázané v daňovom priznaní (neformálne/čierne príjmy) — banky neakceptujú nezdokumentované príjmy.
- Krátka história podnikania — banky preferujú aspoň 12–24 mesiacov preukázateľnej histórie; lepšie je mať 2–3 roky stabilných výsledkov.
- Vysoká zadlženosť — existujúce úvery, leasingy či iné pravidelné splátky znižujú dostupnú schopnosť splácať ďalší úver.
Zhrnutie
- Banky hodnotia komplexne — sledujú obrat, zisk, cash-flow, stabilitu príjmov a záväzky.
- Príprava daňového priznania a uzávierky môže výrazne ovplyvniť výšku schváleného úveru.
- Plánujte dopredu: upravte účtovníctvo a spôsob vyplácania tak, aby ste z pohľadu banky pôsobili stabilne a solventne.
- Ak plánujete kúpnu transakciu v roku 2026, začnite plánovať už teraz a konzultujte kroky s účtovníkom.
Nenechajte nič na náhodu! Obráťte sa na profesionálov a získajte kvalitné poradenstvo. S našou službou HypoPlánovač pre vás pripravíme rôzne varianty financovania. Budete taktiež presne vedieť, akú nehnuteľnosť si môžete – ľudovo povedané – dovoliť a v akej cenovej relácii. Vďaka tomu bude vaše hľadanie a rozhodnutie oveľa efektívnejšie a jednoduchšie.
