Apríl 2026 potvrdil, že slovenský realitný trh zostáva v raste, no jeho nálada sa od začiatku roka citeľne zmenila. Ceny bytov v krajských mestách naďalej stúpajú, kupujúci sú však opatrnejší – a do hry vstúpil nový fenomén: snaha stihnúť „posledný vlak“ s ešte prijateľnou hypotékou.
Čo hovoria aprílové čísla
Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý mesačne vyhodnocuje ceny viac než 20-tisíc bytov, sa v apríli vyšplhal na 3 397 €/m². Oproti marcu to predstavuje medzimesačný rast o 1,3 %, v medziročnom porovnaní je barometer v pluse o 11,4 % – teda stále výrazne dvojciferné tempo.
Rastový trend sa tak nezlomil. Mení sa však atmosféra: vplyvom geopolitickej neistoty a zdražovania hypoték sú kupujúci na jar 2026 opatrnejší a citlivejší na cenu.
Najpomalšie zdražujú novšie 3-izbové byty
Novšie 3-izbové byty sú v absolútnej hodnote najdrahšie – a práve pri nich kupujúci najčastejšie narážajú na cenový strop. Niet sa preto čo čudovať, že v tomto segmente rastú ceny aktuálne najpomalšie: medziročne sa v krajských mestách zvýšili v priemere len o 5,8 %. Ostatné typy bytov – staršie a novšie 2-izbové a staršie 3-izbové – majú za sebou medziročný rast v rozmedzí 11,1 – 12,3 %.
Pozoruhodné je cenové dobiehanie Bratislavy Košicami. V metropole východu sú už novšie 2-izbové byty o 2 % drahšie než staršie 2-izbové byty v hlavnom meste. Ešte pred štyrmi rokmi bol pritom rozdiel 16 % v prospech Bratislavy.
Regióny ťahajú trh nahor
Najvýraznejším príbehom jari zostáva sila regiónov. Kým Bratislava prešľapuje na mieste a ceny tu rastú len mierne, krajské mestá na strednom a východnom Slovensku hlásia dvojciferné nárasty.
- Prešov patrí k rekordérom – staršie 2-izbové byty tu medziročne zdraželi o 20,6 %.
- Trenčín žiari v novšom segmente: novšie 2-izbové byty rástli o 20,8 % a novšie 3-izbové o 20,5 % medziročne.
- Košice si pripísali silné nárasty naprieč segmentmi (novšie 2-izb. +15,8 %, staršie 2-izb. +11,6 %).
- Banská Bystrica posilnila najmä pri novších 2-izbových bytoch (+15,1 %).
Na druhej strane sa potvrdilo, že vývoj nie je v každom meste rovnaký. Žilina v časti nového segmentu oslabila – novšie 2-izbové byty klesli o 2,1 % a novšie 3-izbové dokonca o 6 %.
Medziročné porovnanie cien 2-izbových bytov v krajských mestách (€/m²)
| Mesto | Staršie (apr. 2025 → 2026) | Zmena | Novšie (apr. 2025 → 2026) | Zmena |
|---|---|---|---|---|
| Bratislava | 4 252 → 4 312 | +1,4 % | 4 750 → 5 165 | +8,7 % |
| Trnava | 2 948 → 3 165 | +7,4 % | 3 353 → 3 587 | +7,0 % |
| Trenčín | 2 332 → 2 582 | +10,7 % | 2 815 → 3 400 | +20,8 % |
| Nitra | 2 454 → 2 830 | +15,3 % | 3 053 → 3 426 | +12,2 % |
| B. Bystrica | 2 773 → 3 092 | +11,5 % | 3 435 → 3 954 | +15,1 % |
| Žilina | 2 743 → 3 022 | +10,2 % | 3 721 → 3 643 | −2,1 % |
| Prešov | 2 543 → 3 068 | +20,6 % | 2 887 → 3 306 | +14,5 % |
| Košice | 3 367 → 3 757 | +11,6 % | 3 816 → 4 419 | +15,8 % |
Medziročné porovnanie cien 3-izbových bytov v krajských mestách (€/m²)
| Mesto | Staršie (apr. 2025 → 2026) | Zmena | Novšie (apr. 2025 → 2026) | Zmena |
|---|---|---|---|---|
| Bratislava | 3 671 → 3 920 | +6,8 % | 4 380 → 4 781 | +9,2 % |
| Trnava | 2 512 → 2 750 | +9,5 % | 3 270 → 3 302 | +1,0 % |
| Trenčín | 2 141 → 2 288 | +6,9 % | 2 865 → 3 451 | +20,5 % |
| Nitra | 2 190 → 2 467 | +12,6 % | 2 919 → 3 008 | +3,0 % |
| B. Bystrica | 2 381 → 2 745 | +15,3 % | 3 220 → 3 574 | +11,0 % |
| Žilina | 2 461 → 2 884 | +17,2 % | 3 338 → 3 137 | −6,0 % |
| Prešov | 2 273 → 2 627 | +15,6 % | 2 528 → 2 771 | +9,6 % |
| Košice | 2 872 → 3 300 | +14,9 % | 3 801 → 3 717 | −2,2 % |
Hypotéky a efekt „posledného vlaku“
Skutočnou témou apríla nebola ani tak samotná cena bytov, ako cena peňazí. Ešte začiatkom roka sa hypotekárne sadzby blížili k hranici troch percent a kupujúci dúfali, že ju čoskoro prelomia smerom nadol. Vývoj sa však otočil – pri trojročnej fixácii sa úroky pohybujú okolo 3,5 %.
Trh sa tak rozdelil. Jedna časť kupujúcich je opatrnejšia, druhá sa naopak s rozhodnutím ponáhľa, aby ešte stihla hypotéku okolo 3,5 %. Práve tento efekt „posledného vlaku“ môže krátkodobo tlačiť ceny bytov ešte rýchlejšie nahor. Nejde o unikátnu situáciu – niečo podobné trh zažil aj v minulosti. Platí však, že o čo prudšie ceny porastú, o to vyššia bude pravdepodobnosť neskoršej korekcie v niektorých segmentoch.
Európska centrálna banka v apríli svoje kľúčové sadzby nemenila. Neznamená to však, že banky nemôžu hypotéky ďalej zdražovať – rozhodujúci bude vývoj dlhodobých medzibankových sadzieb a výnosov zo štátnych dlhopisov.
Výhľad: rast áno, dramatický obrat nie
Pre nadchádzajúce mesiace sa v nadväznosti na konflikt na Blízkom východe javí ako najpravdepodobnejší scenár zamrznutého konfliktu. Pre realitný trh to bude znamenať pretrvávajúcu neistotu, no dramatický vývoj pri úrokových sadzbách ani cenách bytov sa zatiaľ neočakáva.
Kľúčové budú dva faktory:
- Vývoj dlhodobých sadzieb a výnosov dlhopisov – ak budú rásť, banky sa nebudú zdráhať zvyšovať úverové sadzby pre klientov, aj keď ECB svoje kľúčové sadzby nemení.
- Geopolitický vývoj a ceny energií, ktoré rozhodujú o inflačných tlakoch.
Záver pre čitateľa: apríl 2026 ukázal trh, ktorý stále rastie dvojciferným tempom, no už nie bez napätia. Pre predávajúcich to znamená výhodnú, no nie samozrejmú pozíciu – nadhodnotené ponuky zostávajú stáť. Pre kupujúcich zasa rozhodovanie medzi tým, či nasadnúť na „posledný vlak“ s ešte prijateľnou hypotékou, alebo vyčkávať na možnú neskoršiu korekciu.
