Predstavte si, že hľadáte dokonalé sako. Prejdete desiatky obchodov, no žiadne nesedí stopercentne. Jedno je úzke v ramenách, druhé má krátke rukávy a tretie neladí s vaším štýlom. Nakoniec sa rozhodnete pre krajčíra, ktorý vám ušije sako presne na mieru. Bude dokonalé. A teraz si túto analógiu preneste do sveta komerčných nehnuteľností. Presne o tom je koncept Built-to-Suit (BTS) – výstavba na mieru, ktorá mení pravidlá hry aj na slovenskom realitnom trhu.
Čo to vlastne je to Built-to-Suit?
Zabudnite na kompromisy a prispôsobovanie sa existujúcim priestorom. Built-to-Suit je model, pri ktorom developer stavia novú budovu (sklad, výrobnú halu, kancelárske priestory či dokonca obchod) podľa presných a špecifických požiadaviek jedného konkrétneho klienta. Tento klient sa následne stáva dlhodobým nájomcom.
Nie je to teda špekulatívna výstavba, kde developer stavia „do zásoby“ a dúfa, že nájde nájomcov. Tu je vzťah jasne daný ešte pred prvým výkopom. Developer má istotu v podobe dlhodobej nájomnej zmluvy (zvyčajne na 10, 15 alebo aj viac rokov) a nájomca získa priestor, ktorý je doslova uliaty pre jeho potreby.
V praxi to vyzerá asi takto:
- Potreba: Spoločnosť (napríklad z oblasti e-commerce) zistí, že potrebuje nové distribučné centrum s presne definovanou výškou stropov, počtom nakladacích brán a špecifickou technológiou.
- Partnerstvo: Nájde si developera, ktorý sa špecializuje na BTS projekty.
- Dizajn na mieru: Spoločne navrhnú každý detail – od lokality, cez dispozíciu, použité materiály, energetickú náročnosť až po dizajn parkoviska.
- Realizácia: Developer projekt financuje, zabezpečí pozemok, povolenia a celú výstavbu.
- Nasťahovanie: Po dokončení klient prevezme kľúče a začne priestor využívať na základe vopred dohodnutej dlhodobej nájomnej zmluvy.
Prečo je to taký hit? Výhody a nevýhody
Ako všetko, aj model BTS má svoje pre a proti. Pre správne rozhodnutie je kľúčové poznať obe strany mince.
| Výhody (Prečo ÁNO) | Nevýhody (Na čo si dať pozor) |
|---|---|
| ✅ 100% prispôsobenie: Priestor je navrhnutý pre maximálnu efektivitu vašich procesov. Každý meter štvorcový má svoj účel. ✅ Žiadny kapitál viazaný v betóne: Nemusíte investovať milióny do kúpy pozemku a výstavby. Tieto prostriedky môžete použiť na rozvoj svojho hlavného biznisu. ✅ Najnovšie technológie a udržateľnosť: Nová budova môže byť postavená podľa najvyšších štandardov (napr. BREEAM), čo znamená nižšie prevádzkové náklady a ekologickejšiu prevádzku. ✅ Strategická lokalita: Developer vám môže pomôcť nájsť ideálnu lokalitu presne podľa vašich logistických potrieb. ✅ Silná firemná identita: Budova môže byť od začiatku navrhnutá tak, aby odrážala váš brand a firemnú kultúru. | ❌ Dlhodobý záväzok: Upisujete sa k dlhoročnému nájmu. Ak sa vaša firemná stratégia dramaticky zmení, môže byť náročné zmluvu opustiť. ❌ Časová náročnosť: Od prvotného nápadu po odovzdanie kľúčov môže uplynúť 18 až 24 mesiacov. Nie je to riešenie pre firmy, ktoré potrebujú priestor okamžite. ❌ Potenciálne vyššie nájomné: Cena za dokonalé prispôsobenie sa môže premietnuť do o niečo vyššieho nájomného v porovnaní s existujúcou budovou. ❌ Menšia flexibilita pre developera: Pre developera je takáto budova menej likvidná. Ak pôvodný nájomca odíde, nájsť nového pre takto špecializovaný priestor môže byť výzva. |
Built-to-Suit a slovenský realitný trh
Kým pred desiatimi rokmi bol koncept BTS na Slovensku skôr výnimkou, dnes je plnohodnotnou súčasťou trhu s komerčnými nehnuteľnosťami, najmä v priemyselnom a logistickom segmente. Prečo práve tu?
Slovenská ekonomika, silne orientovaná na automobilový priemysel, strojárstvo a v posledných rokoch aj na explóziu e-commerce, si priam pýta riešenia na mieru. Výrobné linky, automatizované sklady a distribučné centrá majú natoľko špecifické požiadavky (nosnosť podláh, svetlá výška, chladiace technológie), že nájsť vhodný existujúci priestor je takmer nemožné.
Kde na Slovensku vidíme najväčší boom?
- Západné Slovensko: Osa Bratislava – Trnava – Nitra – Žilina je absolútnym ťahúňom. Blízkosť k európskym trhom a napojenie na diaľničnú sieť robí z tohto regiónu logistické srdce krajiny. Práve tu vzniká najviac BTS projektov pre logistické a výrobné spoločnosti.
- Východné Slovensko: Aj okolie Košíc a Prešova zažíva nárast záujmu, najmä vďaka investíciám do infraštruktúry a dostupnejšej pracovnej sile.
Model Built-to-Suit je jasným signálom dospelosti slovenského realitného trhu. Firmy už nehľadajú len „strechu nad hlavou“, ale strategického partnera, ktorý im postaví nehnuteľnosť ako nástroj na zvýšenie konkurencieschopnosti. Pre developera je to zase cesta k stabilnému a predvídateľnému príjmu v neistých časoch.
Záverom: Built-to-Suit nie je riešením pre každého. Vyžaduje si dlhodobé plánovanie a jasnú víziu. Avšak pre spoločnosti, ktoré vedia, čo chcú, a plánujú na danom mieste pôsobiť dlhodobo, predstavuje takmer dokonalý model. Je to investícia nie do tehál a malty, ale do vlastnej budúcnosti a efektivity. Je to ten oblek ušitý na mieru, v ktorom sa váš biznis bude cítiť a fungovať skvele.
