Vysnívali ste si svoje ideálne bývanie na okraji lesa, či pri vode, s veľkou záhradou? Už len nájsť vhodný pozemok a postaviť si ho. Áno, aj to je cesta. V tomto článku si povieme, ako sa pozerá banka na financovanie výstavby rodinného domu a čo všetko to obnáša.
Ako „nestavať“ dom na hypotéku „od strechy“
Pokiaľ chcete financovať výstavbu rodinného domu cez hypotéku, je potrebné dodržať určité postupy. Pokiaľ máte predstavu, že nabehnete do banky a požiadate o hypotéku na výstavbu domu a banka Vám ho bez náležitých podkladov schváli, zrejme Vás sklameme. Postaviť si dom hocikde by sa Vám páčilo je možné, ale nie, pokiaľ chcete jeho výstavbu financovať formou úveru z banky.
Prv je potrebné mať nájdený vhodný pozemok, ktorý je určený na výstavbu, má prístupovú cestu, a v ideálnom prípade už aj potrebnú infraštruktúru.
Rovnako skôr ako požiadate o hypotéku v banke, je nevyhnutné mať k dispozícii projekt rodinného domu, rozpočet na celú výstavu, nejaké tie vlastné zdroje sú tiež určite vhodné a v neposlednom rade prísľub obce či mesta, že Vám v potrebnom čase vydá stavebné povolenie na výstavbu na danom pozemku. Súčasťou je aj znalecký posudok na pozemok, na ktorom sa bude stavať a rovnako vyčíslenie budúcej hodnoty postaveného domu.
Ide sa „tranžírovať“
Takto pripravený je možné v banke žiadať o hypotéku na postupné financovanie výstavby rodinného domu. Po predložení všetkých vyššie uvedených podkladov banka začne schvaľovací proces.
Špecifiká schvaľovania
Prvým špecifikom je, aký typ príjmu Vám bude banka pri schvaľovaní úveru akceptovať. Ako píšem v článku: Hypotéka a príjem pre podnikateľa či živnostníka, banka inak posudzuje pokiaľ ste zamestnanec a pokiaľ ste podnikateľ. Rozdiely v akceptácii príjmu môžu byť veľmi veľké.
Druhým špecifikom je, či už je pozemok, na ktorom chcete stavať založený (záložné právo) v prospech inej hypotéky, alebo ešte nie. Ideálny stav je pokiaľ pri žiadosti o hypotéku na výstavbu rodinného domu máte k dispozícií pozemok, ktorý ste si kúpili v hotovosti či zdedili. Obvykle banka v prvej tranži (prvá časť financií, ktoré banka vyplatí na výstavbu), požaduje založenie pozemku. Z jeho znaleckej hodnoty Vám poskytne určité percento , za ktoré musíte vystaviť dom do cca. jedného metra, aby bolo možné stavbu geometricky zamerať a zapísať ju na kataster.
1 – kroková či 2 – kroková výstavba
Podľa toho, či už máte rozostavané základy, alebo začínate stavať na úplne prázdnom pozemku a v závislosti od toho aký, máte príjem (zamestnanie alebo podnikanie) je možné vhodne zvoliť postup financovania výstavby rodinného domu.
1 – krokové financovanie výstavby
Pokiaľ podnikáte a Váš príjem sa z roka na rok mení, resp. nie je stabilné, odporúčam klientom riešiť hypotéku v banke na celý rodinný dom naraz. V takomto prípade je potrebné banke hneď na začiatku predložiť všetky podklady, ktoré sme uviedli v úvode tohto článku a rozpočet, aby vedela budúcu hodnotu už hotového domu. Po schválení hypotéky postupne banka uvoľňuje peniaze formou tranží až do konečného vystavania domu. Tento relatívne jednoduchší spôsob schválenia celej sumy, ktorú potrebujete na výstavbu poskytuje len pár bánk v SR.
2 – krokové financovanie výstavby
Obvyklý postup vo viacerých bankách je, že musíte žiadať v podstate o 2 hypotéky. Prvá na výstavbu základov domu (zakladáte samotný pozemok na výstavbu). A po zápise už rozostavanej stavby na kataster viete žiadať o druhú hypotéku na dostavanie stavby. Tento spôsob odporúčam skôr pre ľudí, ktorí sú zamestnaní, pretože ich príjem sa medziročne výrazne nemení. No napriek tomu, môže klient získať zbytočne 2 hypotéky s 2 splátkami a v horšom prípade aj rozdielnymi úrokovými sadzbami.
Čo to znamená, výplata hypotéky postupne na tranže
Banka pri výstavbe domu nikdy nevyplatí celú sumu určenú na výstavbu naraz. Má to pragmatický dôvod. Chce mať istotu, že z uvoľnených peňazí sa postupne vystaví celý dom. Po výplate danej tranže, kde má „stavebník““ za úlohu napríklad postaviť strechu, či hrubú stavbu, musí klient zdokladovať (obvykle fotkami), že danú časť výstavby splnil. Až následne banka uvoľní ďalšie peniaze.
POZOR: Len 80% a inflácia cien
Rovnako je potrebné spomenúť, že banka poskytne na výstavu vždy len sumu maximálne 80% z budúcej hodnoty domu. TO znamená, že banka očakáva, že má klient aj časť vlastných zdrojov. Niektoré banky pri schválení úveru predkladajú klientovi plán vyplácania jednotlivých tranží, ako aj predpokladanú sumu, ktorú by mal v danej časti výstavby financovať z vlastných zdrojov. Iné banky napríklad vlastné zdroje, ktoré by mal stavebník použiť, neriešia vôbec. Dôležité je, aby bol následne dom čo najrýchlejšie daný do užívania – kolaudácia.
Častokrát sa ale stane, že počas výstavby vstupné materiály či cena práce vplyvom inflácie či iných faktorov extrémne narastú a klient nedokáže z uvoľnených peňazí vystavať dom podľa plánu tranžovania a očakáva, že banka mu sumu peňazí navýši. To sa však nestane. Tu musí jednoducho dostavať z vlastných či inak získaných finančných prostriedkov.
Rozhodnutí stavať? Hypotéka na postupné financovanie výstavby rodinného domu je jednoducho z iného súdka a náročnejšia na získanie. Pokiaľ sa potrebujete poradiť ako čo najrýchlejšie získať takúto hypotéku, kľudne nás kontaktujte.
