Predstavte si dedinu, kde jeden vlastník drží šestnásť úzkych pásov poľa rozhádzaných po celom katastrálnom území. K štyrom z nich sa nedá dostať bez toho, aby človek prešiel cez cudzí pozemok. Ďalších osem je v spoluvlastníctve s príbuznými, z ktorých niektorí žijú v zahraničí a iní sa už roky neozvali. Na liste vlastníctva figuruje aj meno pradeda, po ktorom sa nikdy neprejednalo dedičstvo. Farmár, ktorý tú pôdu reálne obrába, má nájomnú zmluvu s časťou spoluvlastníkov, no s ostatnými sa jednoducho nedohodol – a tak sa pohybuje v akejsi právnej šedej zóne, kde nikto presne nevie, kto komu čo dlží.
Takýto obraz nie je výnimka. Je to slovenská norma.
Komasácia: slovo, ktoré znie cudzo, no rieši niečo domáce
Komasácia pozemkov – alebo v jazyku slovenskej legislatívy „pozemkové úpravy“ – je v podstate veľké upratovanie. Nie však v byte, ale v celom chotári. Ide o proces, pri ktorom sa pozemky v danom území nanovo usporiadajú tak, aby dávali zmysel. Aby vlastník namiesto šestnástich roztrúsených prúžkov dostal povedzme tri súvislé parcely primeranej hodnoty. Aby k nim viedla cesta. Aby bolo jasné, kde končí jedno pole a začína druhé. A aby sa pri tej príležitosti do krajiny vrátili veci, na ktoré sa desaťročia zabúdalo – vetrolamy, priepusty, zelené pásy, ktoré spomaľujú vodu a chránia pôdu pred eróziou.
Znie to jednoducho. No v praxi je to jeden z najkomplikovanejších procesov, aké slovenské právo pozná.
Zákon z roku 1991, ktorý stále drží
Základným právnym pilierom pozemkových úprav je zákon č. 330/1991 Zb. – predpis, ktorý vznikol ešte v čase, keď sa Slovensko vyrovnávalo s dedičstvom kolektivizácie a privatizácie. Napriek svojmu veku zostáva aj v roku 2026 nosným rámcom celého procesu. Určuje, kto konanie začína, ako sa vytyčuje obvod riešeného územia, akým spôsobom sa zisťuje skutkový a právny stav, ako prebieha návrh nového usporiadania, prerokovanie s vlastníkmi a napokon zápis výsledku do katastra nehnuteľností.
Okolo tohto jadra sa vinie sieť ďalších predpisov – katastrálny zákon, pravidlá oceňovania pôdy, environmentálne normy, predpisy o ochrane poľnohospodárskeho fondu. Pozemkové úpravy sa tak stávajú akýmsi priesečníkom, kde sa stretáva vlastnícke právo, geodézia, poľnohospodárstvo, vodné hospodárstvo a ochrana prírody. A práve táto komplexnosť je zároveň ich silou aj slabinou.
Dva režimy, dva svety
Slovenská legislatíva rozlišuje dva základné typy pozemkových úprav. Komplexné pozemkové úpravy sú ambicióznejší variant – riešia celé katastrálne územie alebo jeho podstatnú časť, navrhujú novú štruktúru vlastníctva, sieť poľných ciest a celý rad krajinných opatrení. Sú to projekty, ktoré trvajú roky a stoja nemalé peniaze, no ak sa dotiahnú do konca, dokážu zmeniť tvár celého chotára.
Jednoduché pozemkové úpravy sú cielenejšie. Riešia menšie územie alebo konkrétny problém – napríklad sprístupnenie skupiny parciel, usporiadanie pozemkov v súvislosti s výstavbou alebo vysporiadanie vlastníctva v jednej lokalite. Sú rýchlejšie, lacnejšie a menej invazívne, no zároveň nemajú ten „krajinotvorný“ rozmer, ktorý ponúkajú komplexné úpravy.
Rozhodnutie medzi nimi často závisí od toho, koľko peňazí je k dispozícii a aký veľký je problém, ktorý treba vyriešiť.
Čo musí zákon garantovať, aby ľudia komasácii dôverovali
Každá komasácia je v istom zmysle zásah do vlastníckeho práva. Nie jeho odňatie – ale zmena. Vlastník po nej nemá ten istý pozemok, aký mal predtým. Má iný, na inom mieste, v inej konfigurácii. A práve preto je kľúčové, aby legislatíva garantovala niekoľko vecí, bez ktorých by celý proces strácal legitimitu.
Predovšetkým je to hodnotová primeranosť. Vlastník nemusí dostať rovnaký počet metrov štvorcových, ale výsledné pozemky musia zodpovedať hodnote tých pôvodných – zohľadňujúc bonitu, polohu, prístup a využiteľnosť. Ďalej je to transparentnosť: návrhy sa prerokúvajú s účastníkmi, vlastníci majú právo podávať pripomienky a námietky, rozhodnutia musia byť odôvodnené a preskúmateľné. A napokon je to záväzný výsledok – nový stav sa zapíše do katastra nehnuteľností a stáva sa právnou realitou, nie len odporúčaním.
Tieto princípy sú v zákone zakotvené dlhodobo a žiadna z doterajších noviel ich nenarušila. Sú akousi ústavnou kostrou celého procesu.
Kde sa komasácia zasekáva
Napriek dobrému právnemu rámcu je realita pozemkových úprav na Slovensku často frustrujúca. Projekty sa ťahajú roky, niekedy aj desaťročie. Dôvody sú viaceré a navzájom sa posilňujú.
Prvým je samotná rozdrobenosť vlastníctva a nevysporiadané dedičstvá. V niektorých katastrálnych územiach sa vlastnícke vzťahy podobajú gordickému uzlu, ktorý sa nedá rozpliesť bez trpezlivosti, peňazí a ochoty ľudí komunikovať. Keď sa vlastník nedá dohľadať alebo keď dedičské konanie uviazlo pred dvadsiatimi rokmi, celý proces sa spomaľuje.
Druhým problémom je napätie medzi vlastníkmi a užívateľmi pôdy. Na Slovensku je bežné, že veľké poľnohospodárske subjekty obhospodarujú pôdu na základe nájomných vzťahov s desiatkami či stovkami vlastníkov. Komasácia do tohto systému vnáša pohyb – mení hranice, mení prístupy, mení logiku užívania. To prirodzene vyvoláva obavy na oboch stranách.
A tretím, možno najpodceňovanejším problémom, sú peniaze. Samotný projekt pozemkových úprav je len polovica príbehu. Tá druhá polovica – vybudovanie ciest, priepustov, protieróznych opatrení, výsadba vetrolamov – si vyžaduje investície, ktoré často chýbajú. A komasácia bez realizácie spoločných zariadení je ako operácia, po ktorej pacient nedostane rehabilitáciu. Formálne sa urobila, no výsledok nie je taký, aký by mohol byť.
Rok 2026: komasácia ako odpoveď na sucho a eróziu
V posledných rokoch sa však pohľad na pozemkové úpravy postupne mení. Kým kedysi sa vnímali najmä ako majetkovoprávna operácia – „sceľovanie“ v úzkom zmysle slova – dnes sa čoraz viac chápu ako nástroj klimatickej adaptácie. Sucho, ktoré v posledných rokoch zasiahlo veľkú časť Slovenska, a prívalové zrážky, po ktorých sa z polí splavuje úrodná vrstva pôdy, ukázali, že krajina potrebuje iný typ infraštruktúry, než aký jej ponúkajú veľké monotónne lány bez ciest, medzí a zelených prvkov.
Práve pozemkové úpravy majú unikátnu schopnosť navrhovať tieto opatrenia nie izolovane, ale ako súčasť premysleného celku – v mierke celého katastrálneho územia. Protierózny pás tu, priepust tam, poľná cesta so správnym sklonom a odvodňovacím rigolom inde. Komasácia sa tak v roku 2026 stáva niečím viac než len právnym nástrojom na usporiadanie vlastníctva. Stáva sa jedným z mála nástrojov, ktoré dokážu spojiť záujmy vlastníkov, farmárov a krajiny do jedného projektu.
Čo by mal vedieť každý, koho sa to týka
Ak sa vo vašom katastrálnom území chystajú alebo prebiehajú pozemkové úpravy, najdôležitejšia rada znie: nepodceňujte to. Vysporiadajte dedičstvá, aktualizujte kontaktné údaje na liste vlastníctva, sledujte úradné oznamy a zúčastňujte sa prerokovaní. Je to možno zdĺhavé a niekedy nudné, no práve v týchto fázach sa rozhoduje o tom, kde budú vaše nové pozemky, ako k nim budete pristupovať a aká bude krajina okolo nich.
Pre obce platí to isté, len vo väčšom. Komasácia je príležitosť nielen na usporiadanie vlastníctva, ale aj na vytvorenie fungujúcej siete ciest, na riešenie problémov s vodou a na to, aby sa chotár stal miestom, kde sa dá rozumne hospodáriť aj o dvadsať rokov.
Na záver: poriadok, ktorý sa oplatí
Slovensko zdedilo krajinu pokrytú tisícami hraníc, ktoré existujú len na papieri, a milióny metrov štvorcových pôdy, ku ktorým sa nedá legálne dostať. Komasácia je spôsob, ako tento stav zmeniť – nie revolučne, ale systematicky, s rešpektom k vlastníckym právam a s ohľadom na to, čo krajina skutočne potrebuje. Je to pomalý, náročný a často nedocenený proces. No keď sa podarí, jeho výsledky pretrvajú generácie.
A možno práve to je na ňom najcennejšie.
